农村集体建设用地使用权流转价格评估.ppt

农村集体建设用地使用权流转价格评估一、农村集体建设用地使用权概述
二、农村集体建设用地使用权流转类型
三、农村集体建设用地使用权流转价格评估
四、农村宅基地流转价格评估建设用地使用权:指利用土地营造建筑物、构筑物和其他设施的权利。

国有土地建设用地使用权：指公民、法人和其他经济组织进行非农业建设依法使用国有土地的权利。
集体土地建设用地使用权：指农民集体和个人进行非农业生产建设依法使用集体所有的土地的权利。
通常我们集体土地建设用地使用权是一种狭义的提法，仅指不包括农民宅基地的集体建设用地使用权，广义的概念应该包括农村宅基地使用权。从法律层面讲，农村集体建设用地是指由乡（镇）村集体经济组织和农村个人投资或集资，进行各项非农业建设所使用的土地。主要包括：

法律对集体土地建设用地使用权的主体有较为严格的限制，一般只能由本集体及其所属成员拥有使用权。全民所有制单位、城市集体所有制单位和其他经济组织进行建设，需要使用集体土地，必须经过征用，使之转为国有土地后才能取得使用权，即国有土地使用权。一般不允许全民所有制单位或城市集体所有制单位以及其他经济组织拥有集体土地建设用地使用权。
比较例外的的情况是：集体所有制企业破产或企业兼并。集体土地使用权的取得
(1)乡(镇)村公益用地使用权。农村集体经济组织或者由农村集体经济组织依法设立的公益组织，在经过依法审批后，对用于本集体经济组织内部公益事业的非农业用地所享有的建设用地使用权。根据土地管理法和《土地管理法实施条例》的规定，乡(镇)村公共设施、公益事业建设，需要使用土地的，经乡(镇)人民政府审核，向县级以上地方人民政府土地行政主管部门提出申请，按照省、自治区、直辖市规定的批准权限，由县级以上地方人民政府批准。
(2)乡(镇)村企业建设用地。农村集体经济组织使用乡(镇)土地利用总体规划确定的建设用地兴办企业，或者与其他单位、个人以土地使用权入股、联营等形式共同举办企业的，应当持有关批准文件，向县级以上地方人民政府土地行政主管部门提出申请，按省、自治区、直辖市规定的批准权限，由县级以上地方人民政府批准。如果其中涉及占用农用地的，应当依照土地管理法的有关规定办理审批手续。集体建设用地使用权的期限
我国法律、法规规定，通过类似国有土地使用权划拨方式取得的乡(镇)村建设用地土地使用权，除了法律规定的使土地使用权消灭的原因外，土地使用权人可以无期限地使用土地。二、集体土地使用权流转成因：农村改革开放活力增强，一方面，改革开放使得原有的村、社企业和集体财产保管场所等纷纷倒闭，腾出了数量可观但零星分布的集体建设用地；另一方面，乡镇企业异军突起，对集体地的需求急增。集体建设用地成为支持经济社会发展不可替代的重要生产要素资源。
以湖北省为例，集体使用权流转占集体地总量的50%以上。当时襄阳县集体地总量为11625亩，1990年以来发生流转的就有9243亩，占同期建设用地总量的80%；在偏僻的长阳县渔峡口镇和磨市镇就有8宗共计94亩集体建设用地流转，占当地集体建设用地总量的50%以上。1.滋生了乱占土地、违法占地行为。由于受经济利益的驱动，擅自将集体土地使用权流转，一些单位和个人违法占地用于出租经营，形成一批违法占地。
2.自发流转不受法律保护，存在较大隐患。从调查情况看，集体土地流转的大部分都没有办理相关手续，仅凭流转双方的合同就成交，没有办理《集体建设用地使用证》，属违法用地的土地也进行了流转，这些都存在较大隐患，难免产生矛盾和纠纷。
3.土地资产流失严重。集体土地无序流转，流转收益全部归集体企业和个人，流转价格、租金标准存在较大的随意性，造成集体土地资产的流失，农民利益没有得到切实保护。
4.不利于城乡建设。由于存在多种不确定性，特别是以出租方式流转的，出租方和承租方都不愿在其土地上有大的投资，使得土地粗放利用，制约和影响了城乡建设。（二）流转形式
1.租赁。期限一般为3-10年。
1993-2003年间，湖北省5个市州共计转宗地数8310宗，总流转面积10619.7亩。其中，租赁土地3624宗7140.5亩，分别占宗地数和面积数的43.8%和67.2%。例如，沙洋十里铺居委会将960平方米闲置仓库出租给个休私营企业主作为粮食加工厂，每年收取1万元租金。
2.转让。分为“转权出让”、“自征自用”和“保权转让”三种形式。
转权出让：所有权和使用权同时转移。将现有的集体土地转为国有后再转移使用权给第三方。
自征自用：所有权发生转移，使用权保持不变。例如，武汉市徐东的销品茂超市所占的100亩土地本来是团结村的。后因建设超市的需要（当时政策不允许在集体土地上建超市），将该地征为国有后，再确权给团结村集体使用。
保权转让：所有权不变，使用权出让转让给集体及其成员以外的第三方。例如，五峰县渔阳关镇针织