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益阳佳宁娜项目
商业招商策划报告

2010年5月18日
湖南万城商业投资经营管理有限公司

益阳商业市场调研及佳宁娜项目招商策略方案

第一部分

益阳商业市场整体概况

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益阳商业市场调研及佳宁娜项目招商策略方案

一、益阳商业行业发展历史

(一)益阳曾经有过一段辉煌的商贸历史

益阳商贸历史悠久，古代、近代很长的一段时期里，益阳的商贸业

有过一段辉煌的历史。在辉煌的年代，在广阔的长江流域里，益阳有“大

码头”、“银益阳”之称，资江上百舸争流，商贾云集，出产的茶叶、铁

锅、纸伞等拳头产品，远近驰名，远销五大洲。直到上世纪80年代初，

益阳的外贸出口还在湖南占据重要地位。

益阳历史上商业贸易的繁荣，主要来自于其优越的水路交通区位优

势以及丰富的物产。

(二)上世纪80年代后益阳商业发展迅速衰落

80年代后，由于种种原因，益阳曾经繁荣辉煌的商贸业却走下坡路，

并最终衰落了，到90年代，益阳的商业贸易处于混乱无序的状态。

益阳商业的衰落，主要源自于以下三个主要的原因。

1、外地商人主导市场，本土缺乏优秀商人

益阳人千百年来价值观念的致命弱点——重文轻商,重农轻商，一

直延续到当今，本土缺乏优秀的商人。在益阳商业繁华的年代里,支撑

起这一片天地的商业精英,几乎全都是外地人。一旦物流的通道因社会

动乱等原因受阻,外来商人迁徙,不善于生意经营的益阳人,无法力挽狂

澜；另外，益阳人“会做产品不会卖产品”,这仍是今天益阳的产品有

质量有特色,但没有市场的一个重要原因。

2、缺乏商业整体意识，眼光短浅

益阳人做生意还有一个一个致命弱点,是缺乏商业整体团队意识,

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眼光短浅。表现为各自为战，相互压价，打击同行，以次充好,搞坏行

市，造假冒牌，自毁旗帜。前些年凉席生产销售,皮蛋生产销售,银鱼生

产销售,茶叶生产销售,等等,都有过一段这样的历史。

在益阳商业历史上，尤其是近几十年里，有无数这样的例子。

3、很长一段时间里，政府部门缺乏商业服务引导意识

政府与职能部门的服务引导,在商业发展中作用至关重要。上世纪

九十年代,益阳商业最萧条的十年,也正是政府职能部门服务商业难以

到位的十年。由此，导致一些商业行业整体转移出益阳。例如，十余年

前,安化梅城一个中药批发市场在湘中、北地区有了很大影响,但因其中

不乏假药,因而遭到有关部门多次执法、全盘取缔，直接导致该中药批

发市场转移到邵东。

(三)新世纪以来益阳商业开始进入现代商业时代

自从新世纪以来，益阳规划建设了多条商业步行街，省内外众多的

商业经营企业纷纷进入，益阳的商业逐渐复苏，益阳的商业开始进入现

代商业时代。不过，目前益阳的商业布局仍然很凌乱，非常分散，没有

形成真正的商业中心，更没有具备足够影响力的商业网点。

(四)益阳商业行业发展历史小结

——益阳商贸行业曾经辉煌，但现在已经不复当年商业地位。

——益阳商业开始进入现代商业时代，但还没有形成良好的现代商

业网点布局。

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二、益阳商业物业发展历程分析

(一)发展阶段

第一阶段：以临街营业商铺为主

益阳属于典型的内地地级城市，上世纪80年代以前，由于城市经

济不够发达，居民生活水平较低，商业流通不足，商业形态单一，商业

物业主要是城市街道两旁的临街商铺。临街商铺的辐射力小，服务的范

围比较窄。

第二阶段：临街商铺＋计划经济下的百货商场和中小型商贸专业市场

上世纪80年代至90年代中期，在此阶段，益阳商贸流通交易有了

一定发展，城市建设了一些百货大楼及比较初级的集贸市场，可以满足

人们相对多样化的需求，但商业形态还是比较传统，城市整体商业物业

还是以临街商铺为主。

此阶段商业物业及其经营特点是：

经营面积规模相对小，经营品种业态单一。

商业规划落后，缺乏人性化服务设施。

商业辐射范围不大，以满足周边居民日常生活需求为主。

商业经营管理落后，缺乏市场意识。

经营档次低，购物环境差。

第三阶段：临街商铺＋百货商场和商贸专业市场＋商业步行街＋购物中

心

上世纪90年代中期以后，随着开放改革的不断深化，益阳经济和

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商业均有了较大的发展，城市建设不断开展，人民生活水平不断提高，

单纯的临街商铺和百货大楼等形式的商业物业已经不能满足商业经营

和人民物质需求的需要，故益阳又出现了商业步行街、社区型商铺以及

正在开发建设的现代购物中心形式的商业物