宝应市白田雅苑商铺营销策划报告.ppt

白田雅苑商铺营销策划报告报告目录第一部分商业市场调查分析市场回顾：2007年当地市场的土地累计供应量（200多万平米）比较充足,全年房地产市场去化量约为60多万,是往年宝应年去化量的3倍，但市场仍然呈现供大于求.
市场展望：宝应整体市场土地供大于求的趋势越来越严重。仅本案周边在售或即将出售的楼盘就多达6家，楼盘同质化竞争十分激烈，已接近白热化，价格战已十分的明显，预计今年需求量不仅不会明显增加，而且还会出现消费萎缩，我们必须找出与其它楼盘差异点并将其深化，使本案在所有项目当中脱颖而出。
结论：08年市场在宏观调控影响以及07年大量开发的区域市场来看，08年的供应量非常大，又因07-08年的大量宏观调控因素，08年市场将会出现供大于求的现象。第一部分商业市场调查分析本案所在区域第一部分商业市场调查分析1.一级市场调查分析世纪园沿街区域分析：

周边无大型的商业集中区域，在售项目的商业仅为自身项目配套。
周边小区均为今几年刚刚形成的小区，商业人气不足。
从目前情况来看，周边项目的入住情况不高，部分小区尚未交房。未来该区域商业前景看好
本案位置属于宝应县的北部偏远地带，在宝应消费群中“心理距离较远”。对本案的商业销售带来一定的阻碍。2.二级市场调查分析分析：

周边的商铺以小面积为主，行业类型以为社区服务性行业居多。
沿街商铺因面积段不同，位置差异，价格跨度较大。
沿街商业为周边几个成熟的住宅小区配套，这些住宅小区的品质普遍不高，沿街商业也以中小档次为主
周边无大型集中行商业，区域无法对其他区域进行商业性人气吸引，区域内商业，均为本区域人群消化。
目前白田路沿街商业用房的投资回报率普遍不高,影响了投资者的投资信心,从而降低了白田路商业用房价格的市场接受度.
白田路沿街商业区域市场客源分析白田路沿街商业区域市场总结第一部分商业市场调查分析2006年白田路市场均价2007年白田路市场均价纵向比较2008年白田中路北段市场预计：
1、价格空间会持续、平稳、小幅上升
2、商铺去化速度平缓一级市场销售价格项目主要竞争个案各影响因素的具体情况修正后各相关楼盘价格Pi’
Pi’=（Qx/Qi）×Pi
Pa’=（Qx/Qa）×Pa=（66/82）×5500=4427（元/m2）
Pb’=（Qx/Qb）×Pb=（66/68）×3100=3008（元/m2）
Pc’=（Qx/Qc）×Pc=（66/91）×10000=7252（元/m2）考虑到目前宝应市区商业体量的加大，本案区域内商业去化的速度，采用竞争导向法加以权衡，故目前本案所在区域内当前商业市场价格为：二级市场租赁价格采用商业市场利润回报比，反向推导本案商业价格面积：4M×16M=128㎡
平均租赁价格：0.65元/月/㎡优劣势分析结论报告目录WHO:“我”是谁？有人会在自己家楼下购买冰箱、彩电吗？
有人会在自己家楼下购买名贵的时装吗？
有人会把在自己家楼下购物说成“逛街”吗？
有人会为了一包烟跑到5公里外吗？
有人会为了一袋盐专程去SUPERMARKET吗？
明确了”身份“后
从现在起，忘记市场部分的结论！

成功的推广，首先是对消费者“购买思路”的探索！
请遵循这一思路，思考一切问题！全国大型商场的布置惊人的相似

1F化妆品、珠宝
2F女装
3F男装
5F美食广场业态的同质化决定了利润的同质化推广主题：白田路首家售后包租型商铺

推广策略：在对外公开的同时，以包租3-5年，年回报率6-8%逐年递增的形式对外出售

目的：吸引投资客，增强客户购买信心，加快销售速度

针对人群：市场投资客

推广主题：稳妥性投资,市场无限商机等你自己发现

推广策略：在对外公开的同时，可以先把商铺进行对外出租,在出租期间租户可优先购买该商铺,期间的租金可折算在房价内冲抵购房款

目的：吸引自营业主，增强客户购买信心，加快销售速度

针对人群：市场自营客

5月价格策略:高开高走08年入市有风险，定价需谨慎！
感谢聆听！