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我国房地产价格波动的成因及对策研究——以住宅市场为例
摘要：
本文以我国住宅市场为例，探讨了我国房地产价格波动的成因及对策。首先，分析了我国房地产市场的发展历程和特点，认为房地产价格波动主要是由市场投资需求变化和政策调控影响所致。其次，从需求侧和供给侧分析了房地产价格波动的具体原因，并提出了针对性的对策，包括加强土地市场供应和改善住房质量，细化杠杆调控和完善税收政策，推进城市化进程和加强市场监管等。
关键词：房地产市场，价格波动，成因，对策，住宅市场
一、引言
房地产是国民经济重要的支柱产业，也是人们生活中的必需品。然而，我国房地产市场的价格波动一直备受关注。近年来，随着我国经济的快速发展和城市化进程的加快，房地产市场呈现出新的特点和规律。如何控制房地产价格波动，促进房地产市场的稳定和健康发展，已经成为我国经济发展面临的重要问题。
本文以住宅市场为例，探讨我国房地产价格波动的成因和对策。首先，回顾我国房地产市场的发展历程和特点，分析房地产价格波动的背景和原因。其次，分别从需求侧和供给侧分析价格波动的具体原因，提出针对性的对策，如加强土地市场供应和改善住房质量，细化杠杆调控和完善税收政策，推进城市化进程和加强市场监管等。最后，总结本文的研究结论和展望未来的发展趋势。
二、我国房地产市场的发展历程和特点
我国房地产市场的发展可以分为三个阶段，即规划时期、改革开放初期和新时期。在规划时期，国家实行计划经济体制，房地产市场处于国家垄断管理的状态。改革开放初期，国家逐步放宽了对房地产市场的管制，允许市场的自由竞争。新时期，政府通过出台一系列政策来引导和规范房地产市场的发展，使房地产市场逐步步入规范化轨道。
我国房地产市场的特点是市场规模大、投资需求旺盛、价格波动显著。我国是世界上最大的房地产市场之一，2019年房地产销售额近20万亿元，住宅销售额约15万亿元。投资需求旺盛，房地产业的投资规模占GDP的比重逐年递增，2019年占比为13.7%。价格波动显著，尤其是住宅市场价格的上涨和下跌波动明显。
三、我国房地产价格波动的背景和原因
房地产价格波动是指市场上房地产价格的波动，通常包括房价和土地价格两个方面。房价波动受到多种因素的影响，包括市场投资需求、政策调控、土地市场供应和住房供给等方面的因素。
3.1市场投资需求变化
市场投资需求变化是影响房地产价格波动的重要因素。当市场投资需求旺盛时，房价价格会出现上涨，相反则会出现下跌。市场投资需求受到多种因素的影响，如宏观经济形势、投资收益率、货币政策等。例如，宏观经济形势紧张时，投资者会利用房地产投资稳定资产，从而推动房价上涨。
3.2政策调控影响
政府的宏观调控政策也会对房地产价格波动产生重要影响。政府可通过调整货币政策、国土资源政策以及房地产中介等方面的政策手段来影响房地产市场。具体来说，政府可通过加大土地供应、完善房地产市场的服务体系、调整房地产税等政策，来控制房地产价格波动。
3.3土地市场供应短缺
土地是房地产市场的重要组成部分，供应市场的土地量影响着房地产价格的变化。土地市场供应短缺会导致房地产市场需求供求矛盾加剧，从而推高房价。同时，土地市场供应短缺也会导致开发商供给住房的速度缓慢，进一步提高了市场房价。
3.4住房供给与需求失衡
住房供给与需求持续失衡也是我国房地产价格波动的重要原因。我国城市化进程快速推进，人口城市化率逐渐提升，住房需求持续增加。另一方面，由于政府保护措施，开发商对土地资源的获取受到限制，导致房地产市场供不应求，住房供给缺乏弹性，从而造成房价的上升。
四、我国房地产价格波动的对策
了解我国房地产价格波动原因，有针对性地制定房地产市场对策是有效控制房地产价格波动的关键。为此，本文从供给侧和需求侧分析，提出以下对策：
4.1加强土地市场供应和改善住房质量
为满足住房需求，我国应该优化土地市场供应，加大土地供应量。同时要改善住房质量，推广建筑节能、智能安防等现代化技术，提高住房生活品质。这样有利于增加住房供给，改善市场供需关系，降低房价水平。
4.2细化杠杆调控和完善税收政策
政策调控必须细化，以实现宏观经济调整效果。细化杠杆调控，包括宏观审慎监管、合理的利率、贷款减免税等措施，减少恶意炒房和过度投机行为，从而稳定市场价格。同时也应完善税收政策，增加土地出让金和契税等费用，收缩土地市场和房地产市场，防止地产泡沫持续膨胀。
4.3推进城市化进程和加强市场监管
我国城市化进程加快，城市规划和管理需要改进。城市规划应加强对住房供应的预测和调节，避免房价过快上涨和下跌。同时应加强市场监管，规范房地产市场，加强对市场投资需求和开发商的监管，从而保证市场的秩序和稳定。
五、总结
本文以住宅市场为例，深入探讨了我国房地产价格波动的成因及对策。结合我国房地产市场的特点，分析了市场投