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基于改进指标体系的基准地价评估模型研究
摘要：
随着城市化进程的不断加快和土地资源的日益稀缺，基准地价评估成为市场行为、政府干预和土地资源管理的基础和重要依据。本文主要围绕基准地价评估模型展开研究，对传统模型存在的不足进行分析，并从指标体系的改进入手，提出了一种基于改进指标体系的基准地价评估模型。该模型通过引入新的指标体系及其权重系数，使得模型能够更准确地反映城市发展现状，提高基准地价评估结果的精度和科学性。
关键词：基准地价评估模型；指标体系；城市化进程；权重系数；精度与科学性。
正文：
一、背景及研究意义
随着国家城市化进程的不断加快，城市土地资源的供应和需求出现了严重的失衡态势，城市土地的日益稀缺，城市基准地价的评估就显得异常重要。基准地价作为一个重要的土地利用与管理工具，对于土地交易、城市规划和建设、地方财政等方面都有着重要的影响。因此，基准地价的评估工作必须要准确、科学和公正。
传统的基准地价评估模型主要采用拟合曲线法、辨析判准法、土地估价模型等方法，由于这些方法的缺陷，导致模型的精度和科学性存在不少问题。而针对传统模型的不足，本文提出了一种基于改进指标体系的基准地价评估模型，该模型通过引入新的指标体系及其权重系数，使得模型能够更准确地反映城市发展现状，提高基准地价评估结果的精度和科学性。
二、基准地价评估模型的构造及指标体系的改进
2.1基准地价评估模型的构造
基准地价评估模型主要由两个部分构成：评估指标体系和模型的构造。
评估指标体系是评估模型的核心，受土地利用、市场行情、政府规划以及区域经济等因素的影响，其目的是为了通过科学的指标体系对土地利用的效益与价值进行评估分析。在该模型中，我们引入了拓展权、环境容量、土地利用强度、建筑物品质、产业自适应等指标作为模型的关键性参照。
评估指标项按照算法的不同分为权重型指标和单值指标。权重型指标体现了各项指标之间的相对重要性；在单值指标中，以建筑物品质为例，该指标侧重于衡量建筑物的实际价值和应得价值的差距，准确地反映建筑物的使用价值或投资价值占整个土地利用效益的比例。
模型的构造相对简单，即将评估指标体系的指标依据其权重及含义进行转换，得出各指标项目的综合值，并按比例匹配各项指标之间的权重，得出基准地价的评估结果。
2.2指标体系的改进
沿用传统的基准地价评估模型，该模型的指标体系相对单一，只能准确反映一定的建设用地形态；缺乏对于城市化进程效应的考量，对于重视城市规划与经济分析的现代社会来说，其精度和科学性存在不少问题。
针对该问题，我们拓展了传统指标体系，增加了拓展权、环境容量、土地利用强度、建筑物品质以及产业自适应等新的指标，从而使得评估模型能够更好地考虑城市化进程现实情况的影响。
拓展权是指城市化进程及其他非建设需求对土地供应的需求与导致的价值上升的权利。考虑到城市化进程对于土地价值的提升作用，我们将这个因素作为指标项加入到模型中。该指标旨在衡量城市化进程对土地价值的影响，并反映城市化进程发展中所带来的有效需求。
环境容量是指城市化进程所带来的人口、车辆等污染排放对环境造成的压力和影响。在该模型中，它的存在主要体现了在城市化进程中，环境问题日益突出的情况下，土地价值需考虑其对环境资源的影响，引入这一指标是该模型更新的创新之处。
土地利用强度是指特定土地用途下所达到的利用效益与规定标准的比率，该指标反映了土地利用的经济价值和社会价值，同时也反映了土地利用效率的高低程度，该指标的重要性被广泛认可，被设置为基准地价评估模型的核心指标之一。
建筑物品质既是土地作为资产权所依赖的形式之一，也是基准地价评估模型中的一个重要因素。由于建筑物品质的差异，同一地块的区域性经济、环境与社会条件均可能会受到不同的影响，而同样的影响也可能会导致不同地块的建筑物品质的不同，因而在基准地价评估模型中，其尤为重要。
产业自适应是指特定土地用途下价值链规模的适应季度。当地产业的整体规模、市场需求变化大小、人口结构的变化、政策法规的调整等因素对于土地投资的影响都非常重要。前者主要指当地经济结构，后者则是指当地市场需求及土地政策法规的适应性。
三、基准地价评估模型的实证分析
采用实证研究方法，以某城市的部分土地成交数据为样本，通过传统模型和新的评估模型对其基准地价进行评估，对比两种模型的评估结果，并计算其误差。
该实证研究表明，新的基准地价评估模型相较于传统模型，能够更准确地反映城市发展现状，校验误差更小。其主要原因在于该模型引入新的指标体系，能够更全面、系统地评估基准地价的实际价值，并且能够更好地掌握城市化进程发展对土地价值的影响，从而更准确地预测未来基准地价值的变动。
四、结论
本文基于传统基准地价模型的不足，从指标体系的改进入手，提出了一种基于改进指标体系的基准地价评估模型，通过引入新的指标体系及