某房地产项目定位发展战略报告.docx

万祥御龙湾项目定位发展战略报告
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第一部分（PARTA）沈阳市房地产市场全体情况分析
一、沈阳市概况
沈阳是辽宁省的省会，东北地区的经济、文化、交通和商贸中心，中国的工业重镇和历史文化名城。沈阳现辖九区一市三县，总面积1.3万平方公里，市区面积3495平方公里。总人口720.4万人，市区人口506.6万人。沈阳位于北纬41°11'5l"-43°2'13"，东经l22°25'9"-123°48'24"。

地理位置：
位于辽宁省中部。在东经122度25分9秒至123度48分24秒、北纬41度11分51秒至43度2分13秒之间。以沈阳为中心的150公里的半径内构成了鞍山、本溪、抚顺、辽阳、铁岭、营口等世界上罕见的城市群。大连港、营口新港、锦州港距沈阳不超过400公里。
交通区位：
沈阳是联系东北地区和关内的交通枢纽，铁路密度居全国之首。沈山、长大、沈丹、沈吉等六条铁路汇集沈阳并通向四面八方。公路总里程5080公里，由沈阳至北京、沈阳至大连、沈阳至抚顺、沈阳至本溪、沈阳至长春和绕城高速公路和二环路构成的环绕沈阳，连接海港、空港的“三环五射”高速公路网曾经构成。民航从沈阳过港航线有67条，通往国际及国内各大中城市
气候特征：
沈阳属北温带半湿润大陆性气候，受季风影响，降水集中，四季分明。全年平均气温8.30C，最低气温零下28.5°C，最高气温36.1°C，年降水量501.5毫米，无霜期l83天。
历史文化：
沈阳因地处浑河(古称沈水)北岸而得名。公元前300年(燕昭王十二年)建立候城，沈阳建城已有2300余年。沈阳素有“一朝发祥地，两代帝王都”之称。1625年，清太祖努尔哈赤迁都于此，更名为盛京。1636年，皇太极在此改国号为“清”，建立清王朝。1644年，清军入关定都北京后，确定盛京为陪都。1651年设立奉天府。1945年复称沈阳市。
城市荣誉：
国家环保模范城市、国家森林城市、沈阳跻身2004年“中国十大最具经济活力城市”行列、沈阳故宫、昭陵、福陵被世界遗产委员会确定为“世界文化遗产”、“中国历史文化名城”、“国家环境保护模范城市”、2004年CCTV评选的全国十大“最具经济活力城市”、2004年国家环保总局公布的全国十大”安静城市”、2004年国家统计局公布的全国十大“综合实力百强城市”、“中国优秀旅游城市”、“国家园林绿化城市”、“全国科教兴市先进城市”、“全国双拥模范城市”、沈河区被国家评为“全国投资环境诚信安全区”、沈阳被国际园艺者协会（AIPH）确定为2006世界园艺博览会举办城市。

二、沈阳市全体社会和经济发展概况
2.1综合实力明显提升、未来成长性高。
2005年地区生产总值实现2240亿元，比2000年翻一番，连续5年保持两位数增长，年均增长13.8%；地方财政收入实现181.5亿元，按可比口径是2000年的3.8倍，年均增长30.6%；全社会固定资产投资累计完成3622.5亿元，年均增长39.1%；社会消费品零售总额实现915.1亿元，年均增长11.7%。城市综合实力明显加强，竞争力排名由2000年全国第14位跃升到2004年第8位，综合经济实力排名由第23位跃升到第10位。将为房地产发展带来强大的宏观经济支持。

2.2工业基地效益不断加强、构成四大工业经济布局。
2006规模以上工业总产值实现2288.6亿元，年均增长23.5%。工业经济效益综合指数达到141.3％，同比提高9.4个百分点。预期2005-2010年沈阳市高新技术产业产值占工业总产值的35%，古代和新兴服务业占服务业比重提高到53%。2007年全市规模以上工业总产值达到4000亿元，到2010年达到8000亿元，跻身国内工业强市行列。沈阳目前已基本构成东部汽车、西部重化、南部高新技术和北部农产品加工四大工业经济布局。

2.3新的城市发展格局构成。
传统服务业持续升级，古代服务业加快发展。城市发展空间和产业布局调整取得严重进展，浑南新区、铁西新区、农业高新区等6大区域开发建设成效明显，东西南北中各具特色的发展新空间基本构成，经济发展的后劲进一步加强。
2.4发展潜力巨大，对内对外开放成果丰硕。
2000年到2005年引进投资500万元以上的新项目4600多个，引进内资1000亿元，2005年实际利用外商直接投资21.2亿美元，按可比口径比2000年增长4倍，占全省的60％以上，跻身2004年“中国十大最具经济活力城市”行列。2005年新批外商投资项目901个，合同外资额61.2亿美元。目前已有44户世界500强企业在我市设立了63家企业。张士、浑南两个出口加工区和苏家屯保税物流中心的建设，将成为