某楼盘项目前期分析及定位报告.docx

体育馆路南安大厦项目前期分析及定位报告第一篇地块解析1．1本项目地块解析本项目地块位于西安市南门外体育馆路南临体育馆路西距长安路50米北望环城南路。项目用地性质为住宅用地实在是市内黄金地段不可多得的地块。图1.1项目地块位置图本项目地块----地块现状地块地面已平整周边建筑物林立占地面积：4600㎡1.2本项目地块优劣势分析【项目优势分析】区位优势---西安市南门外区域堪称古城门户区域占据着西安市最最重要的地理位置整体规划配套完善。生活优势---本项目周边已经有着非常繁荣、成熟的生活氛围本项目西接长安路东连文艺路是传统生活与现代都市共同繁荣的地方。发展优势---位于西安市中心地段发展潜力和升值空间很大。昭示优势---因为项目的区位优势十分显著对项目的后期形象有很好的正面影响。资源优势---本项目周边生活、娱乐、学习、商业环境极佳。【项目劣势分析】环境劣势---本项目地处市内黄金区位寸土寸金从开发经营效益的角度和实际建设规划的角度考虑都不可能有大面积的绿化环境只能通过小面积和局部的绿化点缀其间所以对于追求自然环境的客户而言恐怕怕难以认可。【项目机会分析】发展机会---本项目所处区位对消费者有着不可抗拒的吸引力项目区域的城市基础建设必将是政府重点关注的是西安市的形象建设所以项目周边未来发展潜力巨大。空白机会—目前项目区域商务地产项目云集只有少量住宅项目本项目的住宅功能和商业裙房配套都是吸引投资者的重要机会。市场机会---目前西安市住宅项目开发建设离市区越来越远而城墙内的项目往往价格甚高环城路周边项目则备受消费者青睐。置业机会---自住、投资、办公客户都会选择在项目区域置业本项目目标客户群体范围广容量大对项目的销售有很大促进作用。分析结论：本项目个性突出优劣分明；开发关键在于扬长避短应针对目标客户分析市场需求依托本项目特色借助周边生活环境及社会服务功能的无形价值来进行有针对性的宣传同时致力于项目形象的改善以求一举竖立起本项目的人气热潮。第二篇项目产品定位建议2．1项目开发类型选择建议----项目地块的开发类型建议考虑项目良好的临路状况以及地处南门外重要地理位置同时考虑西安市特别是西安二环内的地产市场状况：本地块未来的开发不应因为地块小而简单、简化应通过项目联体塔楼的造型气势配合项目配套提升项目自身形象及商业部分市场价值。2.2项目开发思路：未来项目的竞争不仅仅是产品的竞争而是区域的竞争、人气的竞争、经营的竞争、国际接轨的竞争、文化的竞争、品牌的竞争如何在如此激烈的市场竞争中脱颖而出呢？我们认为目前开发产品不仅仅需要选择良好的地段、而是应该充分的发挥区域的规划优势借助“居住+商业+商务”的特质来进行整体项目的开发项目的开发不仅仅看重于眼前的回报应该从长远的角度进行项目的规划及开发。2.3项目规划理念本项目的开发面积不大但是应当将项目发展成一个多功能的综合型房地产项目包含几个不同功能的区域。如何协调好各功能区域之间的关系达到优势互补是本项目首要需要解决的问题为此本公司将从项目地块特点入手分析研究本项目的整体规划理念。针对项目地块特点建议本项目整体规划理念应遵循以下几点：充分利用本项目的地块特点；充分发挥本项目的规模优势；树立南门外标志性建筑；充分发挥区域居住+商业+商务的特色。充分考虑周边建设节奏周边市场因素。2.4主要功能建议居住本项目最基本也是最重要的功能为居住功能居住功能的直接体验为户型设计、朝向、面积等因素。根据西安市房地产市场调研分析对项目住宅部分建议如下：2.4.1户型设计的原则户型设计应该从使用功能、采光、通风、材料等角度去考虑营造健康的环境和生活。例如：在设计上考虑最大限度的接收太阳光确保户户最大限度采光、通风、透气；利用天然的太阳能节省电能；卫生间具备通风换气设施；厨房设有烟气集中排放系统；在材料、部件的使用上提倡使用可重复、可循环、可再生的材料和无毒、无害、不污染环境的产品。户型具体设计从以下几个方面来分析：1、动静分区：使户内空间从功能使用的角度分隔客厅、餐厅等公共活动区域同卧室、书房等私密性空间严格区分使活动与休息互不干扰。2、主次分区：考虑家庭结构与活动功能将主卧、次卧、书房与其它次要空间严格分开。3、干湿分区：厨房、卫生间与厅房严格分开从卫生角度营造居住室内健康环境。鉴于以上户型设计原则建议本案在户型设计时贯彻以人为本的设计理念功能区域明显、布局合理、提高得房率配以飘窗、低窗、拐角窗、大型景观阳台等开放性元素整个房型设计注重人性化的需求同时注重用弹性分割体现个性用功能区域突出住宅性格。2.4.2户型比例配置结合西安市房地产市场整体状况项目周边竞争楼盘状况居民消费水平基本项目具体定位。户型比例如下：套型3室2室2室比例30%50%20面积101-129㎡71—100