某市物业服务收费管理实施办法.docx

芜湖市物业服务收费管理实施办法

HYPERLINK""\t"_blank"第一条为规范本市市区内物业服务收费行为，维护业主、物业使用人和物业服务企业的合法权益，促进物业服务行业的健康发展，根据国务院《物业管理条例》等相关法规和行政规章，结合我市实际制定本办法。
第二条本办法适用于本市市区范围内具有物业管理资质的企业物业服务收费行为。
第三条本办法所称物业服务收费，是指物业服务企业按照物业服务合同商定，对住宅小区内的房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和次序，向业主或物业使用人所收取的费用。
第四条政府提倡业主或业主委员会通过公开、公平、公正的市场竞争机制选聘物业服务企业；鼓励物业服务企业开展合理的价格竞争，促进物业服务收费通过市场竞争机制构成。
第五条市价格主管部门会同市物业行政主管部门负责全市物业服务的收费管理与监督工作。
第六条物业服务收费该当恪守合理、公开和费用与服务内容、服务质量相适应的准绳。
第七条物业服务收费包括物业综合服务费、车辆停放服务费、装璜装修垃圾清运费和代收代办服务费、特约服务费。
根据不同物业的性质和特点、物业服务的不同阶段，物业服务收费分别实行政府指点价和市场调节价。
实行政府指点价的有：
（一）普通住宅小区的前期物业综合服务费；
（二）按照规划配置的停车场（车位）的停放服务费；
（三）装璜装修垃圾清运费。
实行市场调节价的有：
（一）非住宅物业的物业综合服务费；
（二）别墅（含双拼、联排、叠加）的物业综合服务费；
（三）业主委员会成立后住宅小区的物业综合服务费；
（四）占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的停放服务费；
（五）物业服务企业接受委托开展的特约服务、代收代办等服务收费。
第八条实行政府指点价的物业服务收费，其利润率不得超过物业服务成本的5%。
第九条普通住宅小区前期物业综合服务收费实行分等级定价。
市价格主管部门会同市物业行政主管部门根据物业类型、服务内容、服务等级和物业服务成本变动等情况，制定相应的基准价和浮动幅度，并适时向社会公布。
第十条普通住宅小区的建设单位该当在销售物业之前，拟定前期物业服务方案，确定物业服务等级，在相应的政府指点价范围内，通过投标或与物业服务企业协议确定具体的收费标准，并在前期物业服务合同中明确。前期物业服务合同签订后15个工作日内，由物业服务企业将服务内容、服务成本及收费标准报市价格主管部门备案。
第十一条前期物业服务合同作为物业买卖合同附件，经物业买受人签字确认。前期物业服务合同该当明确物业综合服务费的计费方式、计费起始时间，并同时商定物业服务内容、服务标准，涉及物业买受人共同利益的商定该当分歧。
第十二条对市区分批开发、分批交付的普通住宅小区，准绳上履行同一个收费标准。
第十三条住宅物业应严厉按房屋设计用途使用，依法经批准改变用途的且经过有益害关系的业主同意，物业服务收费由双方商定。
第十四条住宅小区入住率达50%以上、首批物业交付满2年并且入住率超过30%、首批物业交付满3年，具备此三个条件之一的，该当成立业主委员会，业主委员会由业主大会选举产生。各区物业办或所在地街道办事处、居民委员会对符合成立业主委员会的小区要给予积极的指点。
业主委员会成立后的物业服务收费，由业主委员会与物业服务企业根据物业特点和服务要求，参照政府指点价，协商确定收费标准，并在物业服务合同中商定，需求时可约请所在地居民委员会参与调和。物业服务合同签订前,业主委员会该当将拟签订的物业服务合同在物业管理区域内公示,充分听取业主张见后,再提交业主大会通过。物业服务合同内容如需变更的,业主委员会该当将变更的内容在物业管理区域内公示,并按照业主大会规定的程序确认变更合同。
第十五条物业服务收费可以采取包干制或酬金制等方式。
包干制是指由业主向物业服务企业领取固定物业服务费用，盈亏均由物业服务企业承担的物业服务计费方式。
酬金制是指在预收的物业服务资金中按商定比例或者商定数额提取酬金领取给物业服务企业，其余全部用于物业服务合同商定的收入，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。
第十六条实行物业服务费用包干制的，物业综合服务费用包括物业服务成本、法定税费和物业服务企业的利润。
实行物业服务费用酬金制的，预收的物业服务资金包括物业服务收入和物业服务企业的酬金。
物业服务成本或者物业服务收入包括：
1、管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；
2、物业共用部位、共用设施设备的日常运转维护费用；
3、物业管理区域清洁卫生费用；
4、物业管理区域绿化养护费用；
5、物业管理区域次序维护费用；
6、企业办公费用；
7、企业固定资产折旧费用；
8、物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；
9、电梯及增压水泵日常运转维护费