某市物业服务收费管理实施办法.docx

芜湖市物业服务收费管理实施办法第一条为规范本市市区内物业服务收费行为维护业主、物业使用人和物业服务企业的合法权益促进物业服务行业的健康发展根据国务院《物业管理条例》等相关法规和行政规章结合我市实际制定本办法。第二条本办法适用于本市市区范围内具有物业管理资质的企业物业服务收费行为。第三条本办法所称物业服务收费是指物业服务企业按照物业服务合同约定对住宅小区内的房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理维护相关区域内的环境卫生和秩序向业主或物业使用人所收取的费用。第四条政府提倡业主或业主委员会通过公开、公平、公正的市场竞争机制选聘物业服务企业；鼓励物业服务企业开展正当的价格竞争促进物业服务收费通过市场竞争机制形成。第五条市价格主管部门会同市物业行政主管部门负责全市物业服务的收费管理与监督工作。第六条物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务内容、服务质量相适应的原则。第七条物业服务收费包括物业综合服务费、车辆停放服务费、装饰装修垃圾清运费和代收代办服务费、特约服务费。根据不同物业的性质和特点、物业服务的不同阶段物业服务收费分别实行政府指导价和市场调节价。实行政府指导价的有：（一）普通住宅小区的前期物业综合服务费；（二）按照规划配置的停车场（车位）的停放服务费；（三）装饰装修垃圾清运费。实行市场调节价的有：（一）非住宅物业的物业综合服务费；（二）别墅（含双拼、联排、叠加）的物业综合服务费；（三）业主委员会成立后住宅小区的物业综合服务费；（四）占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的停放服务费；（五）物业服务企业接受委托开展的特约服务、代收代办等服务收费。第八条实行政府指导价的物业服务收费其利润率不得超过物业服务成本的5%。第九条普通住宅小区前期物业综合服务收费实行分等级定价。市价格主管部门会同市物业行政主管部门根据物业类型、服务内容、服务等级和物业服务成本变动等情况制定相应的基准价和浮动幅度并适时向社会公布。第十条普通住宅小区的建设单位应当在销售物业之前拟定前期物业服务方案确定物业服务等级在相应的政府指导价范围内通过招标或与物业服务企业协议确定具体的收费标准并在前期物业服务合同中明确。前期物业服务合同签订后15个工作日内由物业服务企业将服务内容、服务成本及收费标准报市价格主管部门备案。第十一条前期物业服务合同作为物业买卖合同附件经物业买受人签字确认。前期物业服务合同应当明确物业综合服务费的计费方式、计费起始时间并同时约定物业服务内容、服务标准涉及物业买受人共同利益的约定应当一致。第十二条对市区分批开发、分批交付的普通住宅小区原则上执行同一个收费标准。第十三条住宅物业应严格按房屋设计用途使用依法经批准改变用途的且经过有利害关系的业主同意物业服务收费由双方约定。第十四条住宅小区入住率达50%以上、首批物业交付满2年并且入住率超过30%、首批物业交付满3年具备此三个条件之一的应当成立业主委员会业主委员会由业主大会选举产生。各区物业办或所在地街道办事处、居民委员会对符合成立业主委员会的小区要给予积极的指导。业主委员会成立后的物业服务收费由业主委员会与物业服务企业根据物业特点和服务要求参照政府指导价协商确定收费标准并在物业服务合同中约定需要时可邀请所在地居民委员会参与协调。物业服务合同签订前业主委员会应当将拟签订的物业服务合同在物业管理区域内公示充分听取业主意见后再提交业主大会通过。物业服务合同内容如需变更的业主委员会应当将变更的内容在物业管理区域内公示并按照业主大会规定的程序确认变更合同。第十五条物业服务收费可以采取包干制或酬金制等形式。包干制是指由业主向物业服务企业支付固定物业服务费用盈亏均由物业服务企业承担的物业服务计费方式。酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业服务企业其余全部用于物业服务合同约定的支出结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。第十六条实行物业服务费用包干制的物业综合服务费用包括物业服务成本、法定税费和物业服务企业的利润。实行物业服务费用酬金制的预收的物业服务资金包括物业服务支出和物业服务企业的酬金。物业服务成本或者物业服务支出包括：1、管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；2、物业共用部位、共用设施设备的日常运行维护费用；3、物业管理区域清洁卫生费用；4、物业管理区域绿化养护费用；5、物业管理区域秩