北奥公馆推广策略改.docx

北奥公馆
营销推广策略报告

2004年11月8日
北京中原
北奥公馆专案组
1、项目SWOT分析
1．1优势
位于奥运核心腹地
纯板楼居住型小社区
分户式中央空调及封闭立体车库
准现房销售
区域内比较完善的配套设施
1．2劣势
价格创区域新高
销售现场环境混乱
目前周边交通条件并不理想
售楼处与项目现场分离
1．3机会
奥运主题为本项目带来更大的升值空间
区域内整体供给量不大
市政及配套设施将逐步完善
1．4威胁
交通情况改进时间待定
奥运地产的逐渐降温

以上为本项目的SWOT大纲分析，可以通过机会与劣势，威胁与优势的互补最大程度上的降低项目风险，提升产品市场竞争力，完成项目完美推广计划。

2、销售周期
2．1北京市房地产市场销售周期说明
我司认为入市时机，并不是指时间概念上固定的选择，而应是根据项目自身的实际情况和市场环境所决定的。因此，本项目推出的成功与否，并不能单纯的选择每个固定时间点来实现，而是应该要把前期的铺垫工作筹备完善，透彻了解时间段的市场经济周期，在具备较成熟的开盘条件下，再切入市场。

北京市房地产市场销售周期走势分析

北京房地产市场销售有明显的季节性，根据我司对区域市场仔细调研和深入分析以及对北京房地产市场的总体走势分析和显示，目前北京房地产市场的销售周期是从每年的5月份开始，然后持续加温，直至11月份，而这段时间里，又以5、6月份和9、10月份的销售活动最为频繁。
2．2本项目推广特点说明
2004年11月我司开始接触本项目
项目主体结构年底均将封顶，工期使销售刻不容缓
样板间及售楼处于11月底投入使用
目前项目现场情况混乱，对于销售有不利影响且会持续至2005年初
周边道路交通条件在短时间内不能得到完全的改善
2004年底大屯路断路整修
2004年底科荟路通车交付使用
位于北四环的售楼处现场与项目现场有一定的距离
2．3本项目销售周期说明
本项目销售周期为2004年12月1日起至2006年5月31日止，共计18个月。根据以上推广特点，综合项目自身情况，我司建议本项目2004年12月进入市场开始销售，具体推广周期可分为市场亮相及客户积累期等五个阶段。各阶段具体时间分布如下表：

销售周期分布表销售周期时间结点市场亮相及客户积累期2004年12月1日至2005年2月第一强销期2005年3月至2005年6月第一调整期2005年7月至2005年8月第二强销期2005年9月至2005年11月第二调整期2005年12月至2006年3月31日尾盘期2006年4月至2006年5月
2．4本项目销售任务说明

本项目销售计划表
项目销售任务计划完成可销售住宅面积套数套数76561.84平方米540套486套
销售任务明细表周期月份工期进展情况销售条件完成套数（套）备注市场亮相及客户积累期2004年12月初工程主体结构封顶样板间及北四环售楼处投入使用5
本销售计划在保证工期及相关工作配合到位之前题下制定，如有变动以当时具体情况为准。2005年1月工程主体结构封顶工地围档及现场包装制作完成152005年2月工程主体结构封顶销售工具制作完成10强销期2005年3月开始进行外立面施工具备完善的销售条件292005年4月开始进行外立面施工具备完善的销售条件352005年5月开始进行外立面施工具备完善的销售条件402005年6月外立面施工基本完成，项目基本达到现房状态具备完善的销售条件50第一调整期2005年7月楼内公共部分装修具备完善的销售条件302005年8月楼内公共部分装修具备完善的销售条件30第二强销期
2005年9月楼内公共部分装修及整理工作具备完善的销售条件502005年10月工地现场整理及园林景观施工具备完善的销售条件402005年11月工地现场整理及园林景观施工具备完善的销售条件30第二调整期2005年12月验收合格具备交房条件具备完善的销售条件142006年1月办理入住具备完善的销售条件182006年2月办理入住具备完善的销售条件102006年3月办理入住具备完善的销售条件25尾盘期2006年4月完全现房阶段具备完善的销售条件252006年5月完全现房阶段具备完善的销售条件30总计4863、推广策略
3．1本项目客户群特征
在亚运村区域工作或生活
在中关村区域工作
追求宁静安逸健康舒适的生活氛围
部分客户有二次置业的需求
购房更加理性
对奥运房产有很高的认同，认同区域升值潜力
有一定的经济实力
3．2项目卖点梳理
地处奥运中央腹地，新兴富都市中心
产品自身优势
10—14层板式小高层
体量适中，共540套
纯居住的居住舒适性
现代化暖色外立面、国际化居所、暖意融融
苏式庭院：内外融合，绿意盎然
高端智能化配套：美国分户式中央空调
封闭式小区管理，居住安全舒适
停车管理：