巴南龙洲湾项目定位报告（PPT149页).ppt

市场
分析重庆土地市场分析重庆房地产市场分析重庆房地产市场分析总结巴南区土地市场界石板块受融创、葛洲坝等开发商大规模拿地影响，土地成交量最多，但价格最低。
李家沱板块土地供应稀缺，但是房地产市场成熟，价格最高。
龙洲湾板块土地成交量和成交价已经超过传统的鱼洞、李家沱板块，发展势头良好。
近2年来，巴南区商品房供需相对平衡，去化稳定，楼市发展呈良性2012年以来，巴南区高层价格处于平稳增长阶段；
洋房2014年价格受到8月协信星澜汇大幅降价影响，拉低区域洋房整体均价；
别墅2013年经济型小面积别墅面市后，溢价作用明显。总结巴南区房地产竞争格局巴南区房地产竞争格局巴南区房地产竞争格局巴南区房地产竞争格局巴南区房地产竞争格局巴南区房地产竞争格局巴南区房地产竞争格局巴南区房地产竞争格局巴南区房地产竞争格局巴南区房地产竞争格局巴南区房地产竞争格局巴南区房地产竞争格局巴南区房地产竞争格局巴南区房地产竞争格局巴南区房地产竞争格局巴南区房地产竞争格局巴南区房地产竞争格局巴南区房地产竞争格局2011-2014年9月，龙洲湾片区供应量逐年增长，销售面积近年来较为稳定；
2011-2014年9月，整体供需比1.26：1，市场较为平衡。项目龙洲湾目前典型高层项目建面单价在5500-6300元/㎡，总价以40-55万为主，占比52.44%；
龙洲湾高层1变2产品总价范围集中在35-45万，2变3产品总价范围集中在在50-55万。各产品表现力各产品表现力巴南洋房典型项目均价在建面6700-8000元/㎡；
在售产品以75-80万的3房为主。巴南洋房典型在售项目已3房为主，占比75%；
3房主力面积集中在建面125-130㎡，占比44.38%。项目东原桐麓，跃层4房-建筑面积约：51.7㎡，赠送面积约40㎡，新规下实得面积约92㎡各产品表现力联排中套B户型套内面积约174㎡，赠送约70㎡联排中套B户型套内面积约174㎡，新规下实际销售面积约245㎡小结发展趋势研判项目项目
属性项目区位位置配套设施配套设施地块四至：
北面-旭辉城
西面-万达1期住宅
东面-南山内环快速路小泉隧道
南面：极地公园规划用地1项目参数楼面价对比项目属性界定产品价值SWOT分析客群
分析为了深入了解客户需求，我们在万达广场和旭辉城成交和来访客户进行了数据分析，同时对周边部分上访客户进行了深度访谈……高层客户属性分析客户年龄主要在21-40岁之间，以新婚夫妇或三口之家为主。客户置业的目的主要为居住，居住兼投资为辅；
多为首次置业及首改的刚需客群。客户产品需求的面积主要以85-90平米为主，以75-80平米为辅；
该片区客户对价格敏感，对生活、交通配套设施完善要求较高。别墅客群分析区域客户深挖区域客户深挖区域客户深挖客群细分客户特征项目
定位项目核心策略前提假设方案一：容积率为2.23，总建筑面积908667㎡，商业体量占10%。物业类型配比物业类型配比物业类型配比策略三
重视本项目商业基础价值与溢价能力，适当增加商业体量本项目商业价值
2013年8月初，市商委出台通知称，增加渝中区大坪商圈、渝北区嘉州商圈、巴南区龙洲湾商圈为主城区核心商圈（重庆晨报）；
根据龙洲湾的总体规划，龙洲湾新区至少将斥资350亿元打造成千亿级城市综合体。建成后，预计面积达15平方公里、江岸线达20公里，可容纳百万人。实际上，这一规划使得龙洲湾成为带动鱼洞、李家沱整个城市组团的核心体，成为南重庆的政治、经济、文化中心（重庆晚报）；
2014年巴南区政府工作重点--加快商贸基础设施建设。着力打造李家沱—龙洲湾市级核心商圈，加快万达广场、通江广场、旭辉城等项目建设（政府工作文件）；
早在2012年，龙洲湾商圈规划文本就通过了审核。按照规划，未来，龙洲湾将以重庆主城城市副中心、重庆主城十大重点开发区的定位进行建设。到2016年，龙洲湾商圈将建起5条商业步行街、6个五星级酒店以及6个公园（财经新闻）；立体式网络交通，通达性强，利于人流的聚集和快速到达受访者姓名：刘小姐
居住区域：龙洲湾
受访者年龄：32
受访者职业：公司秘书
受访者工作区域：南坪
目前消费区域：南坪、杨家坪
选择消费区域原因：目前龙洲湾可以消费的地方比较少，李家沱和鱼洞比较老旧，而且在南坪上班，逛街买东西比较方便。
如果巴南万达广场建成后会不会去消费：
肯定会去，毕竟住在龙洲湾，而且万达广场可选择面广。
那万达周边的商业会消费吗：如果距离万达比较近，会考虑。
消费类型：餐饮和住宿，跟家人吃饭机会比较多，亲戚过来家里不住下可以住酒店。项目2014.1-9龙洲湾商业成交情况1999年
五角场被列为上海重点发展的城市副中心；随着区域价值提升，城市综合体商业价值实现最大化商业机会论证方案论证方案论证方案七：容积率为2.23，商业体量占比13%，高层容积率4.