上海普陀新体育广场小户型项目全程提案(金丰易居).pdf

WHOWHO我们是我们是
谁？谁？
WHAT我们做过什么？
从业12年间，普润地产成功代理了住宅、写字楼、酒店式公寓、商业等各种业态一百多个知名
项目、年代理销售额超过百亿，其中不乏康虹园、珠江玫瑰花园、海湾大厦、巴黎时韵、奥玎*
宫廷*别墅、白金府邸（网上销售）、城市经典（网上销售）等经典营销项目。
一手代理主要服务客户

金丰投资上海房屋置换有限公司
鹏欣集团上海绿地集团
永业集团联洋集团
中海集团东湖集团
上海金山实业投资上海联大房地产
中天集团上海星特浩房地产
上海琦瑞实业宏润建设集团
上海盛帆房地产开发上海欲恒房地产开发
上海衡源企业发展浙江中大集团
浙江华立集团
HOW我们如何理解本项目？
我们的思考流程：

市场
研究产品战略产品战略

产品客源营销
营销推广策略推广策略
剖析分析课题战略

背景
思索销售策略销售策略

思考原则：发现问题，分析问题，解决问题思考原则：发现问题，分析问题，解决问题
小户型办公部分研究
产品定位

需解决问题：我们的产品是什么？
产品状况

•地段一般，位于老公房住宅群中，距内环线1公里、距地铁1.5公里
•周边环境较差，但规划前景不错
•产权为办公、产权年限50年
•小户型：单套主力面积为约45平方米/套
•低总价：单套低总价（小户型）
•朝向为东、西向，北侧有铁路影响
•较高的装修标准及家具、家电配套标准
SWOT分析

优势：劣势：
1、地处市区，拥有完备生活配套1、处旧概念中的普陀区棚户
2、毗邻轻轨镇坪路站，规划中的M7号线贯穿区，地段概念性档次较低
本案，可辐射至徐家汇、人民广场等商业中心2、铁路旁噪音大，周边环境较差
3、12000㎡生态公园、8大主题户外运动场3、5层的商业裙楼，现有商业人流较少，周边消
馆、26000㎡体育场馆、45㎡精装修全配小户费能力一般
型

机会：风险：
1、本案所在区域正在拆迁，将改变周边的环境1、市场对新品稀缺性产品的认同率还有待检验
2、利用自身质数的唯一性，吸引符合特定消费2、本案东侧即将拆迁，可能分流区域内的客源
群体的需求3、楼市的走势不是很明确，存在一些变数，本
3、体育主题正处2008年北京奥运会大势上涨期案投资客定将占有相当比例，而投资者对市场较
为敏感
小户型产品定位

高档次、拥有优异的体育、商业及园林配套资源；
兼具“酒店式公寓”及“SOHO”功能的全配置小户型
市场分析

需解决问题：这样的产品，市场如何？
宏观市场部分

„区域供求
普陀区2004年1至12月，商品房批准预售面积达到约157.2万平米，预售成交面积达到
208.53万平方米，供求比为1：1.33，市场缺口达到33%，虽然供应逐月递增，但仍然无
法满足日益递增的需求。普陀楼市整体明显供不应求，房价还会水涨船高，预计到2005年
中旬，房价还会有一定的上涨空间，其势必会推动区域客户的购买，项目去化应当不成问
题。
„区域氛围
区域内尚未形成浓厚的商务办公氛围，仍以住宅性质为主，对办公物业的需求仍有相当大
的空间。
„区域消费特征
区域内主要消费群体，中年、中青年占有相当比例，对体育，运动休闲产业的需求强大，
拥有很大市场。
区域竞争市场状况

楼盘名称地址户套面积（平租售价格总价（万）
米）（元/平米）

大众河滨1期长寿路834号一房:40.1-661400056-250万
二房:200

悠诗阁沪太路826号一房:42-7012000-1300048-85
（售楼处报
价）
摩登时代（安兰溪路141号37-668000-1250032-85
天大厦）

绿地世家宁夏路、曹杨40-6012000-1560048-93
路口

圣天地江宁路、长寿31-5617000-1800070-150
路

中关村公寓曹杨路718号100.61--10000-12000120-140
118.09
区域市场分析&结论

•区域内酒店式公寓总价绝大数在45万-80万/套；
•区域内酒店式公寓租售情况整体良好，租售率基本可以维持在
90%以上；区域内类似产品的接受度相当高；
•特别注意到，区域酒店式公寓多数集中在曹杨路和长寿路沿线一
带，本项目距“常规性”酒店式公寓区域有一定距离。
•用“酒店式公寓”的角度来观察本项目，从区域市场成熟度、地段
各方面分析，本项目都不具备太多的优势。
•因此，在项目的营销、推广过程中，我们需要强化塑造项目的体
育配套等极具优势的方面，避免常规的“酒店式公寓”概念，以独
辟蹊径的思路进行项目的营销、推广。
客户定位

需解决问题：
这样的产品，使用者是谁？
购买者是谁？
使用者特征

•类型一：自由职业者，或工作特点使其习惯于在家办公，脑力劳
动之余希望进行运动；年轻，未婚，35岁以内；租用或购买