税法复习资料土地增值税法学习教案.pptx

会计学（二）特点（三）作用二、纳税人三、征税范围标准之二：土地使用权、地上建筑物及其附着物是否发生产权转让。1、征税范围不包括国有土地使用权出让所得的收入。
出让是指国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。国家凭借土地的所有权向土地使用者收取土地的租金。
2、不包括未转让土地使用权、房产产权的行为。
即是否发生房地产权属的变更。
标准之三：转让房地产是否取得收入。
不包括房地产的权属虽然转让，但未取得收入的行为。如：继承房地产。
有关事项四、税率五、计税依据的确定（二）扣除项目的确定转让项目的性质（二）扣除项目的具体确定3）房地产开发费用：期间费用
（1）纳税人能够按转让房地产项目计算分摊利息支出，并能提供金融机构的贷款证明的：
房地产开发费用=利息+（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）×5%以内
其中：利息最高不能超过商业银行同类同期贷款利率计算的金额。
例：支付的地价款为280万元，开发成本为520万元，利息按实际发生数扣除。
则其他开发费用扣除数额不得超过40万元，即（280+520）×5%，（2）纳税人不能按转让房地产项目计算分摊利息支出，或不能提供金融机构贷款证明的：房地产开发费用
=（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）×10%以内
例：仍以上例数字，房地产开发费用总扣除限额为80万元，即（280+520）×10%，超限额部分不得扣除。
另规定：
（1）利息上浮幅度按国家规定执行，超过上浮部分不允许扣除；
（2）对于超过贷款期限的利息部分和罚息不允许扣除。
4）与转让房产有关的税金
营业税、印花税、城建税、教育费附加等可扣除；
如果将印花税列入了管理费用，印花税不再单独扣除；
个人购买房产再转让的，在购买环节缴纳的契税，不予扣除。5）其他项目
从事房地产开发的纳税人可加计20%的扣除：加计扣除费用=（取得土地使用权支付的金额+房地产开发成本）×20%
例：仍以上例数据为例，
加计扣除费用为（280+520）×20%=160万元。2、对于存量房地产转让，可扣除：六、应纳税额的计算计算方法：（一）转让土地使用权和出售新建房例1：2009年某房地产开发公司销售其新建商品房一幢，取得销售收入1.4亿元，已知该公司支付与商品房相关的土地使用权费及开发成本合计为4800万元；该公司没有按房地产项目计算分摊银行借款利息；该商品房所在地的省政府规定计征土地增值税时房地产开发费用扣除比例为10%；销售商品房缴纳的有关税金770万元。
计算：该公司销售该商品房应缴纳的土地增值税。解：（1）计算扣除金额
=4800＋4800×10%＋770＋4800×20%
=7010（万元）
（2）计算土地增值额
=14000－7010=6990（万元）
（3）计算增值额占扣除项目金额的比例
=6990÷7010×100%=99.7%，适用税率为
第二档，税率40%、扣除系数5%
（4）应纳土地增值税
=6990×40%－7010×5%=2445.5（万元）解：1、扣除项目
（1）500万
（2）1500万
（3）开发费用=（120-10）+（500+1500）*5%=210万
（4）允许扣除的税费
营业税=5000*5%=250万
城建税及附加=250*（7%+3%）=25万
合计275万
（5）其他扣除项目
（500+1500）*20%=400万
扣除金额合计
=500+1500+210+275+400=2885万
2、增值额=5000-2885=2115万
3、增值率=2115/2885=73.31%
4、应纳土地增值税
=2115*40%-2885*5%=846-144.25=701.75万例3：某中外合资房地产开发公司，2009年发生以下业务：
（1）1月，通过竞拍取得市区一土地的使用权，支付土地出让金6000万元，缴纳相关税费240万；
（2）以上述土地开发建设普通标准住宅楼、会所和写字楼各一栋，面积各1/3；
（3）住宅楼开发成本3000万，分摊到住宅楼的利息300万，包括超过贷款期限的利息40万；
（4）写字楼开发成本4000万，无法提供金融机构的利息支出具体数额；
（5）与住宅楼配套的会所开发成本480万，无法准确分摊利息支出，会所的所有权属于住宅楼全体业主所有；
（6）9月全部竣工验收后，公司将住宅楼出售，取得收入15000万元，将写字楼作价9000万与他人联营开设一商场，收取固定收入，不承担经营风险，当年收到250万元。
该房地产公司所在省规定，按《土地增值税暂行条例》规定的最高限计算扣除房地产开发费用。
要求:（1）计算应缴纳的营业税；
（2）计算应缴纳的土地增值税。解：（1）应缴纳的营业税
=15000*5%+250*5%=762.5万