土地增值税法.doc

第八章土地增值税历年分值分布
年份单项选择题多项选择题判断题合计2001年1分1分1分3分2002年1分1分1分3分2003年1分1分1分3分
本章主要内容包括：
一、土地增值税的征税范围、纳税人；
二、应税收入的认定；
三、确定增值额的扣除项目；
四、增值额和税率；
五、应纳税额的计算；
六、税收优惠；
七、纳税申报及缴纳。
本章重点内容有：征税范围的确定，纳税人的界定，应税收入种类，增值额确定，税率选择与运用，应纳税额计算，优惠政策等。
难点问题是：扣除项目金额的确定，新建房地产转让与存量房地产转让增值额及税额的计算，房地产开发企业与非房地产开发企业扣除项目的差异等。

一、土地增值税的纳税人、征税范围和税率
（一）纳税人
土地增值税的纳税义务人，是转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物（即转让房地产）并取得收入的单位和个人。
纳税人的特点：P171
①不论法人与自然人；
②不论经济性质；
③不论内资与外资企业、中国公民与外籍个人；
④不论部门。都应成为土地增值税的纳税人。
（二）征税范围
1、转让国有土地使用权；
2、地上建筑物及其附着物连同国有土地使用权一并转让。
（三）征税范围的界定P172-173
按以下三个标准来判断是否属应计征土地增值税：
标准之一：
转让的土地使用权是否国家所有P172
①转让国有土地使用权，征土地增值税；
②转让集体所有制土地，应先在有关部门办理（或补办）土地使用或出让手续，使之变为国家所有才可转让，再纳入土地增值税的征税范围。
③自行转让集体土地是一种违法行为。
标准之二：
土地使用权、地上建筑物及其附着物是否发生产权转让P172
①转让土地使用权征税（二级市场），出让土地使用权不征（一级市场）；
土地使用权出让：土地使用者在政府垄断的土地一级市场通过支付土地出让金，获得一定年限的土地使用权的行为；
土地使用权转让：土地使用者通过出让形式取得土地使用权后，在土地二级市场将土地再转让的行为。
②未转让土地使用权、房产产权（如出租）也不征。
标准之三：
转让房地产是否取得收入P173
取得收入的征，房地产产权虽变更但未取得收入的不征。
总之，无论是单独转让国有土地使用权，还是房屋产权与国有土地使用权一并转让的，只要取得收入，均属于土地增值税的征税范围。以此为标准，对以下具体情况作如下判定：P173-174（注意客观题型）

有关事项是否属于征税范围
1、出售:（1）出售国有土地使用权；（2）取得国有土地使用权后进行房屋开发建造后出售；（3）存量房地产买卖。
2、继承、赠予:（1）继承不征税（无收入）。（2）赠予中公益性赠予、赠予直系亲属或承担直接赡养义务人不征税；（3）非公益性赠予征税。
3、出租不征税（无权属转移）；
4、房地产抵押抵押期内不征税；（1）抵押期满偿还债务本息收回房地产不征税；（2）抵押期满，不能偿还债务，而以房地产抵债，征收土地增值税。
5、房地产交换单位之间换房，有收入的征税；个人之间互换自住房免征。
6、以房地产投资、联营房地产转让到投资联营企业不征税；将投资联营房地产再转让，征税。
7、合作建房建成后自用不征税；建成后转让征税。
8、企业兼并转让房地产暂免征税。
9、代建房不征税（无权属转移）。
10、房地产重新评估不征（无收入）。
11、国家收回房地产权不征。
12、市政搬迁不征。

二、应税收入和扣除项目的确定P176-178
（一）应税收入的确定
纳税人转让房地产取得的收入，包括转让房地产取得的全部价款及有关的经济收益。
从形式看，包括：
①货币收入
②实物收入
③其他收入
（二）扣除项目的确定P177－178
税法准予纳税人从转让收入额中减除的扣除项目有以下内容：
1、取得土地使用权所支付的金额。P177
包括两方面内容：
（1）纳税人为取得土地使用权支付的地价款；
（2）纳税人在取得土地使用权时国家统一规定交纳的有关费用，如登记、过户手续费。
2、房地产开发成本P177
它是指纳税人房地产开发项目实际发生的成本，包括：
①土地的征用及拆迁补偿费
②前期工程费
③建筑安装工程费
④基础设施费
⑤公共配套设施费
⑥开发间接费用等。
3、房地产开发费用P177
它是指与房地产开发项目有关的三项期间费用，即销售费用、管理费用、财务费用。开发费用在从转让收入中减除时，不是按实际发生额，而是按《实施细则》的标准扣除，标准的选择取决于财务费用中的利息支出，即：P177－178
（1）纳税人能够按转让房地产项目计算分摊利息支出，并能提供金融机构的贷款证明的。①利息支出据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额；②其他开发费用按地价款和房地产开发成本计算的金额之和的5％以内计算扣除，用公式表示：
房地产开发费用＝利息＋（取得土地使用权所支付的金额＋房地产开