REITs投资收益率的外部影响因素的分析的开题报告.docx

REITs投资收益率的外部影响因素的分析的开题报告
摘要
房地产投资信托基金(RealEstateInvestmentTrusts,REITs)作为一种新型投资工具，经过多年发展，已成为投资者关注的焦点，其投资收益率的表现受到多种外部因素的影响。本文在梳理REITs基本概念及研究现状的基础上，分析了影响REITs投资收益率的主要外部因素，包括宏观经济环境、房地产市场、利率水平、政策法规等。最后，提出进一步研究的方向和意义。
关键词：REITs；投资收益率；影响因素
一、研究背景及意义
REITs是在美国首次出现的一种房地产投资工具，是通过证券化的方式募集资金，投资于不动产，并由管理机构进行经营和管理，分配投资收益给持有人的一种特殊的投资信托。REITs除了能够解决房地产投资门槛高、流动性差等问题外，其还具有分散投资风险、提高市场透明度等优点，因而备受投资者青睐。近年来，随着我国证券市场的不断发展，REITs逐渐成为研究的热点。
REITs的投资收益率是投资者最为关心的指标之一，其收益率的变化与多种外部因素密切相关。因此，探究REITs投资收益率的外部影响因素，对于完善REITs的风险管理体系、提高投资回报率具有重要的意义。
二、REITs基本概念及研究进展
REITs是由美国国会于1960年首次提出，其核心目的是为普通投资者提供投资于房地产市场的机会，同时也能促进房地产市场的发展。REITs在1971年至1993年之间逐步沿用国际上的拓展与发展，如今，REITs在全球范围内得到了广泛的应用。
国内对于REITs的研究始于20世纪90年代，与国际研究相比较，时间上相对较晚，目前大多是理论研究。REITs的研究涉及到其定义、特点、分类、适用环境、制度设计等。
三、影响REITs投资收益率的外部因素
1.宏观经济环境
宏观经济环境对于REITs的投资收益率具有重要的影响。一般而言，经济增长速度越快，商品价格上涨，REITs市场表现就更好。因此，宏观经济的波动直接影响REITs的投资收益率。例如，经济降温可能导致需求下降、房价下跌，进而影响REITs的房产租金收益及股价走势。
2.房地产市场
房地产市场作为REITs投资的标的物，对其投资收益率具有显著影响。房地产市场与宏观经济环境密不可分，其发展受到政策、供需关系、土地供应等多种因素的影响。当房地产市场发展良好时，REITs行业的规模、收益率等表现通常也较好。
3.利率水平
利率水平也是影响REITs投资收益率的关键因素之一，同样与宏观经济环境密切相关。一般来说，利率上升会导致资金成本增加，从而影响了REITs的股票价格以及分红利率。而利率下降则对REITs行业提供了低成本资金，并可能提高投资回报率。因此，REITs投资者常常关注央行货币政策、国债收益率等。
4.政策法规
政策法规对于REITs的投资收益率同样存在巨大的影响。一方面，政策环境是否有利于房地产市场的发展，直接决定了REITs的投资对象和机会；另一方面，政策也可能对于REITs的发行和运作方式产生重要影响。
四、结论
本文从梳理REITs基本概念及研究现状的角度出发，综述了影响REITs投资收益率的主要外部因素，包括宏观经济环境、房地产市场、利率水平、政策法规等。对于投资者而言，掌握这些外部影响因素可以帮助其更好地进行REITs投资决策；对于REITs行业而言，也可以通过合理应对这些因素实现行业的长足发展。
但需要指出的是，本文仅探讨了REITs的投资收益率受外部因素影响的一部分，而实际上，REITs的投资收益率还受到很多其他因素的影响，如REITs基金管理人的素质、REITs基金的类型、规模等。因此，在实际操作中，投资者和管理人应该综合考虑REITs的多重因素，制定出合理的投资策略。
五、进一步研究方向
REITs市场的研究比较复杂，相关学术研究也慢慢跟上REITs市场不断发展的步伐，未来进一步研究重点可以放在以下几个方面：
1.细化到不同REITs行业细分领域的研究，如商业地产、住宅用地、医疗健康等，加深对不同领域业务特征及对其影响因素的了解，更好地制定投资策略。
2.探究政策法规对REITs行业规模和收益率的影响及机制，以为监管政策提供理论依据。
3.加强REITs市场的资本市场与实物市场的衔接，寻求更多交易联动机会，促进REITs行业健康、高效发展。
参考文献
1.郑静文.跟踪REITsETF的收益率和波动率——基于中国境内交易的研究[J].金融市场研究，2015，4：112-121.
2.DempseyM,TippettM,OlsonD.REITInterestRateSensitivityandBanks[J].JournalofRealEstatePortfolioManagement,2014(1):29