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住宅成本估算
住宅小区开发成本估算
房地产开发成本主要有以下9个方面构成：土地成本、建安造价、前期
手续、配套设施、营销、财务费用、企业管理费用、不可预见费、营业税。
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一、土地成本
土地成本因地而异，是一般商品房成本的主要构成之一（高端住
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宅如别墅、排屋等除外，下同）。现在在县市级城市，地价一般在50-1
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万4左右，甚至超过。折合到销售价格中，则必须通过容积率换算
成楼面价（即每建筑平方米里的土地成本），简单的公式是：
楼面地价一地价（单位：万元/亩）宁666.67宁容积率
例：地价50万/亩，容积率2.0,楼面地价为375元/川；地价
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1万/亩，容积率2.0楼面地价750元/川。
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所谓的容积率，就是建筑面积除以占地面积。一般而言多层和小
高层（10-17层）容积率：约1.5-2.0左右，最大不能超过2.0.
二、建安造价
建安造价也是一般商品房成本的主要构成之一。这个在全国都基
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本差不多，小城市也只是人工费和地材（即土方材料）低些。以县市
级城市为例，企业基础建安造价如下（包括地基处理）,
1、砖混多层带地下室：8元/m2-10元/叫全框架多层增加成本
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1元/m2
2、小高层（10-17层）带地下室和人防：13元/m-16元/m（不含电梯），一部电梯约25万元，摊到建筑面积里一部电梯约增加建筑成本45元〃1|左右，12层以上须配两部电梯，成本约增加60元/皿3、高层（18层及以上）带地下室和人防：14元/m-18元/m（不
含电梯）
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若是国家倡导的绿色环保节能型住宅建安成本要增加2元/m左
右。—————————————————————————————————————————
三、前期勘查、规划及施工图设计、政府配套、工程监理、临时设
施、原材试验、环境、沉降、消防、防雷、实体检测等
1、土地勘察费2.5-3.0元/m（征地面积）
2、设计方案及设计图费11-15元/m2
3、图纸审查费1.5元/m,（人防工程审查费7.5元/m）
4、规划配套费住宅10元/m?,非住宅12元/m2
5、墙体基金及散装水泥10.5元/m2
6、项目立项及评估费按项目收取3元/征地面积（约合1.0元/m2）项目
7、环境评价费按项目收取150-2元/征地面积（约合0.4元/m2）
&工程造价咨询费1.0元/m
9、工程招标代理费3元（10万平米以下一次收取）（约合0.3元/m）
10、招投标网上交易费3元（10万平米以下一次收取）（约合0.3元/
m2）
11、规划地形测绘、放线费（规划局收费标准）12、原材料试验检验及各项检测费约15元/m
13、工程监理费约7元/m2
14、三通一平、临时设施费约30-50元/m
15、拿到各个许可证的办证及公关费暂定1.0元/m
综合以上各项约合90-120元/m,有些收费项以各部门收费标准和实际情况确定。
四、小区配套设施
包括燃气、电、供排水、通讯、道路、景观等，除掉景观夕卜，成
本约150-2元/m。
景观因项目而异。以达到市级绿化小区为例：设计费用和景观、树
木、苗木采购及施工费用约为50元/m。
五、营销费用
广告、策划、宣传、销售代理、预售测绘等费用根据销售
情况投入，差距较大，一般为30-2元/m2o暂取50元/m2o
六、财务费用
按银行及公司有关情况估算
七、公司管理费用
根据公司和开发的项目不同，差别较大，一般为20-2元/m,暂取30
元/m2o
八、不可预见费
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建设部有关规定，取费基数暂定10元/m2
九、营业税
营业税、土地契税、企业所得税约为11%
综上按征地价50万/亩，容积率2.0,楼面地价为375元/川,小高层（10-17层）地下室2层（战时为人防工程），2个单元每单元2部电梯，建安工程造价取1360-1660元/〃，前期手续取费90元/〃，小区配套设施及市级绿化取费250元/〃，营销取费50元/川，公司管理取费30元/皿，
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不可预见费取费取费10元/m,单位建筑面积的成本约为2165-2465元/m2o县市级住宅小区开发成本估算
2017年2月23日