御阳花园策划书(DOC 38页).docx

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时间：2021年x月x日
书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第页共NUMPAGES37页
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御阳花园策划书

项目分析

（一）项目概况
位置
项目位于某市大营坡地区，筑新路北段，第二十三中学对面，紧邻百花山农贸市场，距新建大营坡立交桥50米。

项目技术目标
用地面积：32738m2会所：1200m2
总建筑面积：51860m2幼儿园：650m2
建筑密度：27.2%停车场：4700m2
容积率：1.6
绿化率：35%

3、周边设施
学校：紧邻北郊小学及二十三中，距实验小学、某市六中、
财校、医学院仅5分钟车程
菜场：百花山农贸市场、贵乌农贸市场
病院：距市五医200米、距医学院700米
酒店：神奇假日酒店、神奇星岛酒店
超市：距思君超市约800米
银行：中国银行及中国建设银行皆邻近本项目
邮局：贵乌北邮局距项目200米
交通：7路、9路、64路、67路、70路、73路、76路、
82路

4、区域综析
项目地理位置紧邻外环线，属城乡结合部，四周无重工业，无污染源，空气质量上乘。且背靠狮子山上千亩生气勃勃的环保林木，无形中又为项目提供了绝佳的自然观赏景观及取之不竭的自然空气资源。
大营坡地区经历了几十年的沧桑，不管人文环境还是周边设施都发生了很大的改变。一片片破旧老房被拆除，一幢幢精品住宅在出现，星级酒店、大型交易市场均定址其中。在市政支持下，扩建道路，架设立交，仿佛一夜之间全部大营坡变了个样。居住人口数字不断地上升，在建住宅项目不断增多，目前它已成为某市民今后几年投资置业的热点。因而，本项目只需在初期策划、工程进度及质量、入市抽象及时间上把好关，做好充分的预备，在目前地产情势较佳的前提下必能获得满意的成果。
（二）项目机会点
1、市场有空间
某市，作为大西南开发的前沿，在国家提供有益政策的前提下，市场对具有特色，综合素质较高的精品小区有较强的承接力。随着人们生活水平的提高，对居住质量的要求也在不断扩大，面向他们而建的讲求全体规划，理念设计，功能配套较完善的高尚住宅小区，将有一个持续成长的市场空间。

2、有策划前置观念
很多发展商是在项目建起来后才想到销售，销售不畅才想到促销，促销未果而想到全体策划，也有的发展商开盘前有全体规划，但开盘后策划理念的贯彻实施不到位，导致项目虎头蛇尾，市场中烂尾楼众多，而贵司目光敏锐，留意到“凡事预则立”，从各方面整合社会精英资源，贯彻如一，使项目有的放矢，自然先机在握。

某市房地产宏观市场分析

（一）某市房地产发展分析
2004年某市房地产面临前所未有的发展良机，与全国许多城市比拟，某市房地产业情势不断较好，前几年空置房比例在15%摆布，近几年空置率不断较低，这与国家支持房地产业发展的政策逐渐完善有关，也与百姓住房消费观念的加强和房改的深入，住房信贷投入添加，开放住房二级市场，减免部分税费等有很大关系。某市的房地产市场价格近年来呈稳中有升趋势，特别是中心区房价，高层多层升幅不同，多层升幅更大，究其缘由，由于市区土地供应减少而使市区商品房（特别多层）供应绝对减少，因而市区房价上扬在所难免。市民应改变过去那种不愿离开中心区居住的观念，目光朝城郊结合部环境好配套设施齐全的住宅小区转移。如今交通道路又有了很大改观，老百姓住房投资升值保值的观念加强，会有更多的市民将余钱投向房地产，从这个角度上看，2004年以后的筑城楼市将会出现新的发展势头。

（二）贵州将推进住宅产业化
贵州属联合国土地警戒线以下的省份，而住宅又多是砖混结构，为什么？由于便宜，这就很矛盾。按市场物以稀为贵的准绳，土地稀缺的必然结果是砖的价格应较高，住宅产业化的推进就要“纠正”这类错误。住宅产业化的推进，实际上是在告诉企业如何看市场的问题。比如说，出台以经济适用房建设为重点政策，实际上是告诉开发商目前市场需求中，中低水平的消费仍是主流。住宅产业化的推进涉及面还很广，各地的实际情况，也有差异，但首先该当强调的是观念更新。据了解，许多省份在机构改革中，已成心增设省级中心。住宅产业的推进是一个过程，也是一个必然的发展趋势。

（三）某市房地产郊区化发展成为趋势
随着某市两城区旧城改造的基本完成，市中心区土地资源越来越稀缺，特别是今年市政府严厉控制市区土地的确批租，使市中心土地供应更趋紧张。与此同时，国家取消福利实物分房；实行住房分配货币化；添加住房信贷的投入；开放住房二级市场；减免部分税费等一系列措施，极大地提高了群众购买住房的积极性，住房开始成为人们的最大消费。面对这一市场局面，开发商们摩拳擦掌。深圳、广州等地的诸多房地产商“抢摊某市”已成为共识。在目前市中心土地供应十分