御阳花园策划书(DOC 38页).docx

御阳花园策划书项目分析（一）项目概况位置项目位于某市大营坡地区筑新路北段第二十三中学对面紧邻百花山农贸市场距新建大营坡立交桥50米。项目技术指标用地面积：32738m2会所：1200m2总建筑面积：51860m2幼儿园：650m2建筑密度：27.2%停车场：4700m2容积率：1.6绿化率：35%3、周边设施学校：紧邻北郊小学及二十三中距实验小学、某市六中、财校、医学院仅5分钟车程菜场：百花山农贸市场、贵乌农贸市场医院：距市五医200米、距医学院700米酒店：神奇假日酒店、神奇星岛酒店超市：距思君超市约800米银行：中国银行及中国建设银行皆邻近本项目邮局：贵乌北邮局距项目200米交通：7路、9路、64路、67路、70路、73路、76路、82路4、区域综析项目地理位置紧邻外环线属城乡结合部周围无重工业无污染源空气质量上乘。且背靠狮子山上千亩郁郁葱葱的环保林木无形中又为项目提供了绝佳的自然观赏景观及取之不竭的自然空气资源。大营坡地区经历了几十年的沧桑无论人文环境还是周边设施都发生了很大的改变。一片片破旧老房被拆除一幢幢精品住宅在涌现星级酒店、大型交易市场均定址其中。在市政支持下扩建道路架设立交仿佛一夜之间整个大营坡变了个样。居住人口数字不断地上升在建住宅项目不断增多目前它已成为某市民今后几年投资置业的热点。因此本项目只要在初期策划、工程进度及质量、入市形象及时间上把好关做好充分的准备在目前地产形势较佳的前提下必能获得满意的成果。（二）项目机会点1、市场有空间某市作为大西南开发的前沿在国家提供有利政策的前提下市场对具有特色综合素质较高的精品小区有较强的承接力。随着人们生活水平的提高对居住质量的要求也在不断扩大面向他们而建的讲求整体规划理念设计功能配套较完善的高尚住宅小区将有一个持续成长的市场空间。2、有策划前置观念很多发展商是在项目建起来后才想到销售销售不畅才想到促销促销未果而想到整体策划也有的发展商开盘前有整体规划但开盘后策划理念的贯彻实施不到位致使项目虎头蛇尾市场中烂尾楼众多而贵司目光敏锐注意到“凡事预则立”从各方面整合社会精英资源贯彻如一使项目有的放矢自然先机在握。某市房地产宏观市场分析（一）某市房地产发展分析2004年某市房地产面临前所未有的发展良机与全国许多城市相比某市房地产业形势一直较好前几年空置房比例在15%左右近几年空置率一直较低这与国家支持房地产业发展的政策逐步完善有关也与百姓住房消费观念的加强和房改的深入住房信贷投入增加开放住房二级市场减免部分税费等有很大关系。某市的房地产市场价格近年来呈稳中有升趋势尤其是中心区房价高层多层升幅不同多层升幅更大究其原因由于市区土地供应减少而使市区商品房（尤其多层）供应相对减少因而市区房价上扬在所难免。市民应改变过去那种不愿离开中心区居住的观念目光朝城郊结合部环境好配套设施齐全的住宅小区转移。现在交通道路又有了很大改观老百姓住房投资升值保值的观念加强会有更多的市民将余钱投向房地产从这个角度上看2004年以后的筑城楼市将会出现新的发展势头。（二）贵州将推进住宅产业化贵州属联合国土地警戒线以下的省份而住宅又多是砖混结构为什么？因为便宜这就很矛盾。按市场物以稀为贵的原则土地稀缺的必然结果是砖的价格应较高住宅产业化的推进就要“纠正”这种错误。住宅产业化的推进实际上是在告诉企业如何看市场的问题。比如说出台以经济适用房建设为重点政策实际上是告诉开发商目前市场需求中中低水平的消费仍是主流。住宅产业化的推进涉及面还很广各地的实际情况也有差异但首先应该强调的是观念更新。据了解许多省份在机构改革中已有意增设省级中心。住宅产业的推进是一个过程也是一个必然的发展趋势。（三）某市房地产郊区化发展成为趋势随着某市两城区旧城改造的基本完成市中心区土地资源越来越稀缺特别是今年市政府严格控制市区土地的确批租使市中心土地供应更趋紧张。与此同时国家取消福利实物分房；实行住房分配货币化；增加住房信贷的投入；开放住房二级市场；减免部分税费等一系列措施极大地提高了群众购买住房的积极性住房开始成为人们的最大消费。面对这一市场局面开发商们跃跃欲试。深圳、广州等地的诸多房地产商“抢摊某市”已成为共识。在目前市中心土地供应十分紧缺的情况下开发商们开始把目光投向郊区地带：小河一带、花溪一带、金阳小区等。城乡结合地带：省政府背后小关一带贵钢至二戈寨沿线二桥至贵工一带大营坡至茶店一带等。这些昔日不被看好的土地资源纷纷升值一块土地好几家房开公公司“较劲”市郊房地产开发“行情”看涨已成为不争的事实。以中天花园、榕筑花园等为代表的城郊物业以一种城郊结合绿色和自然环境为主要特征倡导回归自然脱离城市喧嚣通过绿色环境和整体平面规划