城市更新项目操盘实务-PPT.ppt

城市更新项目操盘实务01城市更新概述城市更新概念城市更新概念城市更新概念城市更新概念城市更新概念城市更新概念城市更新概念城市更新背景城市更新背景城市更新背景城市更新背景城市更新背景城市更新背景城市更新原则城市更新条件城市更新方式城市更新方式城市更新方式城市更新方式城市更新方式城市更新方式城市更新主体城市更新主体城市更新主体城市更新法规政策城市更新法规政策城市更新法规政策城市更新政策法规城市更新政策法规城市更新程序深圳最新城市更新政策要点解读第一章第一章出台背景
1、省“三旧”改造政策——深圳创新为城市更新模式。
2、“十二五”全市城市更新出让用地7.6平方公里，固定资产共1708亿元人民币。
3、城市更新规范有序运行，持续性、常态化、长期性、影响日益扩大。
4、15年5月启动编制，16年11月规土委和发改委联合印发。
重要意义
1、指导全市城市更新工作的纲领性文件。
2、落实深圳《城市总体规划》、《近期建设规划与土地利用规划》；
3、指导各区城市更新五年规划编制、更新单元计划制定的重要依据。
4、合理确定“十三五”期间全市的更新目标、规模安排、时序统筹等，为城市更新工作的健康、有序开展把握方向、提供指引。行政区行政区建筑性质更新单元规划控制行政区提升更新实施率类型提升民生幸福水平——提高住房保障力度提升民生幸福水平——促进社区转型发展第一章一、规划引领

1、纲领性文件——《城市更新“十三五”规划》），重点研究：总体目标与发展策略，划定城市更新的标图建库范围和不同更新模式的分区指引，确定全市及各区拆除重建类城市更新计划规模、供应用地规模及综合整治类城市更新计划规模，明确配建保障性住房、创新型产业用房及各类配套设施的任务等。

2、分区落实市更新“十三五”规划。各区政府本辖区的城市更新五年规划，以《城市更新“十三五”规划》划定的更新模式分区范围为指引，确定实施拆除重建与综合整治的空间范围，落实各类城市更新的计划用地规模和供应用地规模，分解各项配建和建设任务，保障全市城市更新规划目标的实现。

各区城市更新五年规划批准后，辖区内申报拆除重建类更新计划的项目原则上应位于其确定的拆除重建空间范围内；各区城市更新五年规划批准前，申报拆除重建类更新计划的项目应当位于《城市更新“十三五”规划》划定的优先拆除重建区内。城市更新项目的更新方向应符合法定图则和其他上层次规划要求。

3、推进“城市修补、生态修复”。注重在城市更新中保留历史记忆、文化脉络和地域风貌，弘扬传统优秀建筑文化。历史建筑、历史风貌区、特色风貌区原则上不进行拆除重建城市更新，鼓励结合城市更新项目对上述片区实施活化、保育。二、计划申报——合法用地比例

申报拆除重建类城市更新计划的城市更新单元，拆除范围内权属清晰的合法土地面积占拆除范围用地面积的比例（以下简称合法用地比例）应当不低于60%。合法用地比例不足60%但不低于50%的，拆除范围内的历史违建可按规定申请简易处理，经简易处理的历史违建及其所在用地视为权属清晰的合法建筑物及土地。

位于探索实施土地开发创新模式的坪山中心区范围的，其拆除范围内合法用地比例应当不低于50%。
二、计划申报——建筑物建成年限

1、原则上：旧住宅区——不少于20年；旧工业区、旧商业区——不少于15年。

2、符合产业发展导向，因企业技术改造、扩大产能等发展需要且通过综合整治、局部拆建等方式无法满足产业空间需求，在2007年6月30日前建成的旧工业区，经区政府组织研究论证，可申请拆除重建，更新改造方向应为普通工业用地（M1）。

3、因规划统筹和公共利益需要，旧工业区、旧商业区中部分建成时间未满15年的建筑物，符合以下条件之一的，可纳入城市更新单元拆除范围进行统筹改造：

（1）建成时间未满15年的建筑物占地面积之和原则上不得大于6000平方米，且不超过更新单元拆除范围用地面积的三分之一。宗地内全部建筑物建成时间未满15年的，其占地面积为该宗地面积；宗地内部分建筑物建成时间未满15年的，按其建筑面积占宗地内总建筑面积的比例折算其占地面积。

（2）城市更新单元公共利益用地面积原则上不小于拆除范围用地面积的40%，或者该城市更新单元涉及法定规划要求落实不小于6500平方米独立占地的公共服务设施及落实政府急需建设的轨道交通、次干道及以上道路、河道整治等基础设施。二、计划申报——旧住宅更新

一、基调——稳步推进。成片旧住宅符合棚户区改造政策的，按相关规定实施；确需拆除重建，由区政府组织开展现状调研、城市更新单元拟订、意愿征集、可行性分析、更新计划申报、市场主体公开选择等工作。

二、零散旧住宅区，纳入拆除范围需同时具备以下条件：

1．用地面积比例原则上不超过二分之一。

2．旧住宅区部分由区政府组织开展前期工作，由区城市更新职能部门申报，权利主体意