宁波宾果花园项目操盘策略提案-54PPT.ppt

賓果花園今日提案大綱市場前提及本案現況分析
本案S.W.O.T分析
客源再定位2.我们正面临着哪些问題?>>>>>现况分析篇：說到今年寧波市場

說到江東

再說到賓果項目

我們總結了6個字1.区域板块2006年，在售和准备入市的项目
竟达200万平方米以上，市场去化难度激增!

2.且区域内聚集几家开发经验丰富，资金实力厚
品牌号召力强、项目规模巨大的开发商
我们完全可以预期区域的竞争激烈程度!1.太平洋项目:
建筑面积50万，未动工待入市（DM-5对面）
2.绿城地产的宁波·绿园:
总建面约13万，未动工待入市（BOBO城北向南第二路口）
3.浪琴海:
建面10万平方米，未动工待入市（BOBO城东南面）
4.95国际广场:
建面16万，方案修改中待入市(五环大厦对面)
5.DM-5项目，易邦蓝湾:
易邦地产重组后两大扛鼎之作，共计16万平方米
6.BOBO城一期二期:45万平方米，二期2006年蓄势待发
7.兴普项目，30万平方米，未动工待入市
8.香洲晓筑，5万平方米，在建80-100平米╳051套(總價約44-55萬)

100-120平米╳002套(總價約55-66萬)
120-130平米╳079套(總價約66-71.5萬)
130-140平米╳101套(總價約71.5-77萬)

140-150平米╳007套(總價約77-82.5萬)
150-161平米╳047套(總價約82.5-89萬)2.我们正面临着哪些问題?>>>>>现况分析篇：1.开发商在科技園區的知名度较高
2.地块一面望江，两面邻河，有水景资源
3.一樓架空層生活感升級，便於營造主題式生活，有特色
4.免費贈送兩層挑高错阳台，增加性價比，有賣點
5.入戶花園，落地窗景，陽光角窗设计，均能大幅提昇建築魅力
6.得房率高達83%，搭配贈送錯陽台與價格優勢，可締造最優性價比
7.建築團隊，有較大炒作與包裝價值1.户型面積偏大，室內的结构功能不和谐
2.現況，周边水景與小環境差，无法吸引消费者
3.地块距离市中心的距离较远，有20－30分钟车程
4.科技園區缺乏生活配套，惡化了消费者置业的心理距离
5.地块北角垃圾回收站降低项目品质，造成極负面影响1.科技園區规划有望完善，居住氛围和商业配套有望逐步
完善，市场遠景看好
2.滨江大道截弯取直，加快到市区时间，有利缩短消费者
心理距离
3.垃圾中转回收站搬遷在即，小区居住环境改進有望
4.總銷体量较小，销售周期相對不长，销售压力較小
5.重新設定的親子社區主線，符合市場期待1.政策影响下，民眾观望心态强，整體量成交下降
2.項目體量小，推廣力度相對較小
3.周边楼盘如BOBO城、国际广场等，体量大廣告投入大，且物业类型相似，区位上并更具有优势
4.國內大品牌開發商紛搶寧波，展開新一波攻殲戰2.我们正面临着哪些问題?>>>>>现况分析篇：“70Club”金卡銀卡
56位有效會員資料
統計分析从职业比例来看，我们可以把客户分为三层面
第一类是公务员、学校、医院、银行总比占37%
(註:整体素质较高，大多都具一定学历，
習慣規律生活，工作与经济来源稳定)

第二类是外贸物流公司和中小企业中高层占38%
(註:有一定见识和个人品味，正处职业上升阶段，
較具世界觀，对于未来充满了信心)

第三类企业中高层25%
(註:是目标客群里经济收入最高一批人，
追求生活品质，即將成為社会上的中流砥柱)他们认同科技园区的价值，对该区的信心指数高
大多数工作在科技园区和东部新城
是该区主流人群
科技园区是他们工作和生活的主要空间
他们置业理由是改善目前居住环境
在乎工作的便利和追求高品质的生活
且科技园区的房价，是他们可承担的价格范围接下來
看看本項目的客源設定:70年代人●售众:【新一代消费者---70年代人】

2006年，生于70年代的年轻族
最大的剛35岁，最小的剛25岁
他们的话语权，一天天的日益壮大
他们物质消费和精神消费，形成主流趨勢
他们带动社會上的经济龙头
70年代生人，已成为新一代消費主力军在他们眼中，世界是一个物质化的社会

他们在消费中存在，消費中成長
通过更多更好的购买，感受到存在的意义
他们在按揭压力中存在，這是逼他们进步的動力

而欲望，就像这个城市的特产—IT产品一样
总在永无休止地，升.级.换.代……在前两年，单身公寓與温馨的中小户型是最爱
他們对住宅面积的主力需求情况是---71～110㎡

然而，我們的使命就是要讓成長中的70年代人
改變心意，去購買大一點的三房四房兩廳(130～140㎡)

楼盘，向70年代倾斜!!
地产或許不再红火如昔，
但你会发现，楼市买房主力已由投資阶层，
向70年代的工薪(白領)阶层转变自我實現按本案產品面積細分
本項目的細化客源設定按產品細分
本項目的細化客源層設定