某路地块定位报告.ppt

连云港大港路地块
定位报告
目录第一章地块属性分析地块地块位于连云区，处大港路与平山路延伸段交汇处；
地块较为方正，利于后期规划，目前宗地内地面较为平整，余少量待拆民房；
从区位功能规划上看属于滨海新城板块，属于滨海新城外围板。S
紧邻大港路与平山路，交通相对便捷；
周边有新区政府、检察院、规划中的文体中心及实验学校等，发展前景较为明朗；
W
与碱厂、规划中的垃圾场一路之隔，环境污染问题可能会对客户购房心理产生一定抗性；
周边现有生活设施配套较为缺乏；
O
属政府目前着力发展的滨海新城板块；
周边已有居住小区、建材、家居市场等入住，区域居住、商业氛围初现端倪；
T
周边对办公类产品需求度不高，规划中的本类产品将面临较大的市场风险。属于滨海新城边缘小体量开发项目，目前区域内现有住宅开发项目较少，根据市调情况来看，去化速度普遍较快，本案住宅类产品面临一个较为宽松的小局域市场环境；
附近有西墅花园、滨海花园、瀚海国际等小区，居住氛围已经初步形成，到本案上市时周边居住人口将达到数万人，从而为本案商业项目的开发提供了一定的客源基础；
区位属新兴板块，周边第三产业欠发达，对办公类产品的支持度不够。项目市场环境初步分析第二章区域房地产市场分析宏观市场环境分析区域房地产开发建设情况竣工面积
1-10月份，全市商品房屋竣工面积214.29万平方米，比去年同期增长66.3%，其中商品住宅竣工面积175.71万平方米，同比增长69.2%。
市区商品房屋竣工面积108.91万平方米，比去年同期增长184.5%。其中商品住宅竣工面积88.08万平方米，同比增长168.5%。新开工面积
1-10月份，全市商品房新开工面积251.09万平方米，比去年同期下降53.9%。其中商品住宅新开工面积192.42万平方米，同比下降53.4%。
市区商品房新开工面积122.65万平方米，比去年同期下降51.7％。其中商品住宅新开工面积89.29万平方米，同比下降51.0%。单位：万平方米销售面积及销售额
1-10月份，全市商品房销售面积342.41万平方米，同比增长105.1%。其中商品住宅销售面积306.65万平方米，同比增长101.5%，90平方米以下的商品住宅销售面积40.03万平方米，同比增长123.3%。
全市商品房销售额104.76亿元，同比增长125.1%，其中商品住宅销售额87.48亿元，同比增长116.2%；90平方米以下的商品住宅销售额11.66亿元，同比增长148.9%。销售价格
进入09年以来，连云港市商品住宅销售价格呈现出回暖上升态势。1-10月份，全市商品住宅销售均价达2853元/平方米，同比增长7.3%。
其中，市区商品住宅销售均价达3433元/平方米，同比下降1.6%。新浦区商品住宅均价最高，达3764元/平方米，同比增长9.6%；连云区商品住宅均价为3444元/平方米，同比下降15.0%。宏观市场环境小结区域楼市现状分析连云港楼市大体可分为三大板块：海洲区板块、中心城区板块以及连云区板块，而本案属于连云区板块的滨海新城板块。中心城区板块目前连云区板块已形成墟沟主城核心板块、滨海商务板块、滨海新城板块及开发区板块等四大板块。滨海商务板块项目名称板块内在售住宅项目，海景房源均价已突破5000元/㎡，非海景房均价约在3600/㎡元左右，办公类产品均价在8000-12000元/㎡左右；
板块住宅规模楼盘、品质楼盘林立，建筑规模多数集中在20万㎡以上，后期供应较大，估算在60万㎡以上；
由于该板块占据了背山面海的优越地理位置，海景成为广告宣传的最大锐器，而非海景房表现主题往往都集中在地段、户型、价格等方面；
该板块内办公类产品有金港湾、金海国际、阳光国际、大陆桥国际商务大厦等，售价在8500-11000元/㎡左右，根据市调情况来看，除阳光国际，大陆桥国际商务大厦两在开发时间较早的项目去化情况较好外，金港湾预约情况、金海国际去化情况均不理想，反映了当地办公产市场的不景气。阳光国际入驻企业一览与本案竞争关系墟沟主城区板块项目名称墟沟板块市场小结与本案竞争关系滨海新城板块地理位置：连云区大港路北、碱厂生活区西侧
开发商：连云港江海置业有限公司
总建筑面积:3.7万平方米
销售价格：2500-3000元/平米
主力面积：101.79/102.40平米房型滨海新城板块市场小结滨海商务板块
海景房5000左右
非海景房约3600区域市场竞争小结第三章产品定位初步建议住宅部分定位思考因此本案从外部环境层面来看，有利有弊，但总体来说利大于弊，在综合考量了区域功能定位、区域市场供应状况以及现有房源去化速度等因素之后，我们认为本案住宅部分若能在产品自身品质上下足功夫，以品质弱化外部环境的不利因素，加之项目自身的较小体量，则入市后的去化风险可降至最低。目标客群描述