合富辉煌_南京中惠魏玛花园徐庄项目营销策划竞标方案-74P.pptx

Part1市场解读MarketAnalysis
Part2地块认知PlotCognition
Part3项目定位ProjectLocation
Part4品牌设计BrandDesign
Part5产品建议ProductsSuggestion
Part6价格策略PriceStrategy
Part7销售策略SalesStrategy
Part8形象表现ImageShow
Part9合作方式CooperationWayPart1

市场解读MarketAnalysis南京房地产市场趋势研判2006年南京房地产市场供销形势分析南京城市竞争格局仙林新区城市规划研究地铁二号线顺利开工，区域竞争力得到进一步提升；
国际大学城计划顺利实施，南京大学进驻仙林，仙林逐步成为全国
重要科教中心”;
金鹰国际、鼓楼医院等各项配套设施逐步落实，区域建设全面加速;
徐庄软件园一期顺利动工，区域产业链逐步丰富，人口吸纳能力增强;
2006年仙林板块房地产市场分析徐庄软件园发展研判仙林新市区区域区域内竞争分析——户型/面积区域内楼盘以紫金山为中心逐步向东辐射，
1、市场单价
多层（电梯多层）主力总价：5800元/㎡，
小高层：5200－5500元/㎡；
高层主力总价：5000－5600元/㎡，
花园洋房：6000－6500元/㎡；
叠加别墅：6200元/㎡（尚东区）、
联排：7500元/㎡（尚东区）
独立：40000元/㎡（钟山高尔夫）

2、市场总价
普通住宅产品（多层、小高层、高层）主力总价在65－75万元间，
花园洋房主力总价在80万－90万元间
叠加（尚东区）主力总价在85万－95万元间
联排（尚东区）主力总价在140－150万元间；□仙林新区目前整体配套资源缺乏，在售项目多依赖于市政规划中的大型配套，各个项目均自建有一定的配套设施，主要集中在商业、会所、幼儿园、运动休闲会等，以此来提升项目品质；区域内竞争项目多以突出项目仙林新区独特大学城的人文资源为主，少量高档楼盘以突出项目尊贵品质感作为项目推广主题；
配合仙林新区的建立在售项目建筑风格多为现代建筑，现有中式与欧式建筑；项目市场环境总结Part2

地块认知PlotCognition基础数据指标分析项目地块研判项目优劣势分析项目地块研判城市轨道交通专题研究Part3

项目定位ProjectLocation项目整体档次定位项目目标客群定位“都市享受型精英人士”项目核心开发理念Part4

品牌设计BrandDesign项目主题导入主题的理解
1）德国建筑、人文等给国人“品质优越”的印象非常深刻；
2）魏玛(Weimar)——德意志民族的文化圣地；
3）魏玛(Weimar)——欧洲文化之都；
4）魏玛(Weimar)——世界十大人文建筑遗产之一；
5）魏玛(Weimar)——公园小城，魅力之城；
６）魏玛(Weimar)——全欧洲人梦想居住的小镇；
魏玛精神——魅力小镇生活
魏玛精神=“公园式小镇生活蓝图+深厚的人文历史底蕴”
（“超现实安逸生活”的典范）
风景名胜:
歌德故居(GoethesWohnhaus):位于阿姆弗劳恩普兰广场(AmFrauenplan)
歌德博物馆(Goethe-Nationalmuseum):有魏玛文化顶盛时期长期展
席勒故居(SchillersWohnhaus)
歌德花园(GoethesGartenhaus):位于伊尔姆(Ilm)河畔60公顷大的公园
宫殿(Residenzschloss):有丰富的艺术藏品
老市场广场
德国国家歌剧院(DeutschesNationaltheater):在剧场广场有歌德和席勒的双人塑像
李斯特故居(Liszt-Haus)及凡·德·菲尔德(vandeVelde)设计的包豪斯大学建筑
尼采档案馆(Nietzsche-Archiv)
伊尔姆公园的公园洞穴
魏玛史博物馆(WEIMARHAUS):多媒体魏玛史展
此外，在银枯树博物馆还可感受到超出想象的、自然的植物世界。
购物:
购物区在歌德广场(Goetheplatz)、席勒大街(Schillerstrasse)和歌德故居Goethehaus)之间，主要有古董、古书、魏玛瓷器、独具特色的银杏叶式的首饰等。本项目将会以魏玛的深厚的“人文历史底蕴”和项目特有的“公园之城”开发理念作为建设蓝本。吸取魏玛城市生态规划——公园式小镇生活蓝图，通过“森林别墅居住社区”进行演绎，务求通过魏玛文化主题的植入，将魏玛精神演绎得更加淋漓尽致。
继承原“魏玛精神=公园+人文”的魏玛居住文化，创造南京文化居住社区典范。根据对魏玛小镇和项目自身资源的分析，项目要迅速启动，营造其核心竞争力，制造热点，从而打动市场，可以从魏玛精神、公园之城、高品质的生活模式这三个方向进行展示。其主要是在于以下四个方面的要求：
１）核心品牌