某配套公寓项目策划方案.docx

江西南昌浙江大学国家大学科技园配套公寓项目产品定位报告上海绎凯博才房地产代理有限公司二零零五年七月五日委托方：江西浙大中凯科技园发展有限公司受托方：上海绎凯博才房地产代理有限公司说明：本报告为机密文件非相关人员不得传阅第一部分市场篇第一章政策对南昌市场的影响一、近期国家和南昌出台重要政策介绍随着房地产市场持续升温面对越来越大的市场风险从2004年开始政府部门开始重点调控房地产市场采取一系列紧缩性宏观调控政策。特别是今年3月份以来相关政策连续出台引发市场频繁震动其相关政策表述如下：2005年3月16日中国人民银行宣布将现行的住房贷款优惠利率回归到同期贷款利率水平基准利率调整为6.12%同时实行下限管理。2005年3月26日国务院下发了《关于切实稳定住房价格的通知》。一、高度重视稳定住房价格；二、切实负起稳定住房价格的责任：房价提高到政治高度建立政府负责制省政府负总责对住房价格上涨过快控制不力要追究有关责任人责任；三、大力调整住房供应结构调整用地供应结构增加普通商品房和经济住房土地供应并督促建设；四、严格控制被动性住房需求主要是控制拆迁数量；五、正确引导居民合理消费需求；六、全面监测房地产市场运行；七、积极贯彻调控住房供求的各项政策措施；八、认真组织对稳定住房价格工作的督促检查。2005年4月27日国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议分析当前房地产市场形势提出八项措施引导和调控房地产市场（简称“新8条”）。一是强化规划调控改善商品房结构。二是加大土地供应调控力度严格土地管理。三是加强对普通商品住房和经济适用住房价格的调控保证中低价位、中小户型住房的有效供应。四是完善城镇廉租住房制度保障最低收入家庭基本住房需求。五是运用税收等经济手段调控房地产市场特别要加大对房地产交易行为的调节力度。六是加强金融监管。七是切实整顿和规范市场秩序。八是加强市场监测完善市场信息披露制度。2005年4月30日国务院七部委联合下发《关于稳定房价工作的意见》主要内容包括：规定自2005年6月1日起国家将调整住房转让环节营业税政策对个人购买住房不足2年转手交易的销售时按其取得的售房收入全额征收营业税个人购买普通住房超过2年（含2年）转手交易的销售时免征营业税；对个人购买非普通住宅住房超过2年（含2年）转手交易的销售时按其售房收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税。按照建设部等七部委《关于做好稳定住房价格工作意见》的要求南昌市拟定了普通住房的具体标准：住宅小区建筑容积率在1.0以上、单套建筑面积在144平方米以下、实际成交价低于同级别土地上住宅均价的1.2倍以下。为便于操作将南昌市区划分为4类：具体价格为每平方米建筑面积3600元、3000元、2500元、1800元。5月31日经建设部、财政部、税务总局确认备案后对外公布。据南昌房管局信息中心工作人员介绍从31日起南昌市房地产市场上进行交易的商品房逐步将在房地产交易中心的网上房地产网站上公布。但目前信息网的数据还比较少他们将逐步补充今年元月1日以后的房产交易数据。据了解目前南昌建设的经济适用住房包括城东城南城西城北四个小区目前建成面积达156万平方米但建设规模以及发展速度还是比较缓慢。今后几年南昌准备每年计划建设50~60万平方米的经济适用住房其比例将占全市当年房地产开发总量的15%~12%。6月1日至今南昌市地产交易中心挂出5宗共7块土地公开出让其中住宅用地就有600余亩。据了解2004年南昌市区总供应商品房用地1500余亩2005年则计划出让住房用地4500亩。这就是说“国八条”后南昌市住宅用地放量已经占了全年土地计划供应量的1/7也相当于去年商品房供地总量的一半。二、政策性质类型和背景分析1、政策性质类型分析从政策性质看主要分为五个方面的政策类型：1）土地供给政策。限制土地供给调节土地供给结构（增加中低价房和经济适用房土地供给）规范土地转让防止土地囤积。2）金融政策。包括利率政策、汇率、贷款首付额度和不同物业贷款安排。3）财政税收政策。包括间接税和直接税在交易环节和最终环节进行税收调控。所得税属于直接税而营业税、契税、房产税（尚未推出）则属于间接税在持有和交易环节征收。4）结构调节政策。增大中低价商品房和经济适用房市场供给控制高价房市场供给。5）市场规范政策。规范市场交易买卖增强市场透明度防止暗箱操作和非法行为。从已经推出的这五个方面的政策看土地供给政策和结构调节政策为市场供给调控政策类（即限制市场供给和调节供给结构）而金融政策和财政税收政策为需求调控政策类（限制市场需求）。从出台政策看政府的需求调节政策市场影响力远远大于供给调控政策。政府的供给调控政策目的是通过结构调节限制土地投机增加中低价房市场供给比重从而化解房价泡沫使房地产平稳回落。但是从实际结果看初期的土地限制政策适得其反导致房价不降反升最