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透析我国房市现状、问题和未来发展趋势摘要:最近几个月是中国房市的多事之秋如“拐点”论、徐滇庆和牛刀的深圳房价赌局闹剧、房市“朱坚强”说等等都引起了社会各界的极大关注。同时由于我国房市目前正在面临着一轮新的调整因而其走势和发展也越来越引起各界的关注。我国房地产业的现状究竟如何?存在哪些主要的问题?其未来的发展趋势和走向又怎样?这些问题是当前许多老百姓、投资者、地产商和政府决策者都迫切希望了解的问题。本文拟就这些问题进行一个粗略的梳理和分析。关键字:房价房地产上涨一、我国房地产业的现状应该说从2007年和今年以来我国房市的实际运行状况和走向来看我们可以判定:我国的房市目前进入了调整期步入了此轮房地产周期的下行阶段也就是像某些业界人士所说的开始步入“拐点”。当然这个“拐点”只是此轮短周期的“拐点”而不是我国房地产长周期的“拐点”。从房市的运行层面来看我国房市目前的现状包括以下几个方面:1.泡沫成份开始收缩市场价格在高位运行的同时面临较大的下降压力一些城市的房价开始下降2007年以来在紧缩政策调控下我国的房市的泡沫成分开始收缩一些城市的房价虽然仍然较高但面临着较大的下降压力并出现了不同程度的下调。深圳、广州、上海、北京、东莞等城市的房价从2007年四季度开始下调。其中深圳房价在2007年11月环比下跌13.5%此后逐步下跌至2008年5月新建商品住宅均价11014元/平米回落至2007年初的水平与2007年10月高峰期的17350元/平米相比下跌了36%;而且据业内人士预测深圳的房价还会进一步探底。广州也出现了类似的情况2008年3月商品住宅均价为9316元/平米与2007年10月相比下跌了19.5%。北京、上海虽然价格仍然较为坚挺但销量也出现了不同程度的下跌显示其价格坚挺的基石并不牢固。据上海房地产研究机构佑威房地产研究中心发布的数据显示上海平均成交价格从08年6月下半月的17258元下滑到13207元环比下滑了23.5%。而据搜狐网报道北京的多数楼盘的房价开始松动并出现了普遍的打折促销现象一些楼盘的价格也较去年高峰时有了较大的下降。东莞房价则距从最高点下降了约40%基本回到了2006年初的价格。而根据国家发展改革委、国家统计局的调查显示继多个月份出现涨幅回落之后今年5月份全国70个大中城市新房和二手房价格的环比涨幅又分别回落0.6和1.5个百分点。与此同时万科、招商、和记黄埔地产等地产商为加快资金周转纷纷调低价格、打折销售。同时一些炒家为尽快脱手、回笼资金也大幅降低房价进行抛售。2.成交量萎缩空置率上升与房价下调相对应的是购房者观望情绪严重房市成交量大幅萎缩房地产商空置率大幅上涨。据易居房地产研究院的统计显示今年1月至5月上海月平均成交面积为83万平方米而2007年月均成交面积为174万平方米同比下降52%;其中今年5月成交量为100.89万平方米虽然环比4月份增长8%但同比去年4月则下降了57%。7月上半月上海一手商品住宅的成交量仅33.62万平方米环比下滑22%只相当于去年同期成交的三成。据焦点网新闻中心根据北京房地产交易管理网数据统计2008年7月1日-16日北京市期房网上签约住宅签约平均每天为164.63套而去年同期平均为393.07套同期下降58.12%。2008年上半年深圳楼市成交量仍然处于下降通道之中。根据世联地产研究中心发布的数据2008年6月深圳一手房成交面积为28.3万平米环比下降30.3%同比也下降45.5%。广州市国土房管局的数据显示今年上半年全市十区一手住宅成交量仅239.78万平方米与去年同期的427.82万平方米相比大幅度下降44%而与2006年同期相比降幅更达52%。从单月来说今年上半年单月成交量最大的是6月为64.64万平方米其它月份全部低于40万平方米成交量最低的2月仅23.12万平方米而去年同期每个月楼市成交量平均都在60万-75万平方米之间足见当中的差距。同时天津、杭州、南京、武汉、重庆、成都、沈阳、长沙等许多城市的成交量也开始萎缩空置率不断攀升。3.紧缩政策下房地产商面临较大的资金压力房地产金融风险加大目前我国房地产商目前面临着巨大的资金压力。据相关经济学家分析目前我国房地产商面临5000亿元以上的资金缺口。一些中小地产商随时面临资金链断裂的风险。同时近年来房贷一直被我国银行界视为优质贷款项目各大银行为了争夺此项业务展开恶性竞争不断降低门槛导致房贷规模成倍扩大。房贷业务“一枝独秀”的繁荣背后是潜在的巨大风险。据统计我国80%左右的土地购置和房地产开发资金是直接或者间接地来自银行贷款而个人通过按揭贷款买房的人占全部购房总数的