某楼盘项目推广策略.docx

第一章：项目区域市场研究一、区域市场近两年随着亚洲金融风暴影响的逐渐减弱、国家产业政策的部分倾斜、人们思想形态的转变及各种利好消息的出台等诸多因素的作用使得北京房地产市场呈现出建国以来最为活跃的一面。来自市房地局的消息称仅2000年批租出让的地块就达700多块平均每天2块以上创历史新高。另具本公司企划部不完全统计2000年北京仅新开楼盘就达200余个平均每40小时即出现一个新楼盘大大超过了99年125个新盘上市的数量再一次冲破历史记录。进入2001年后第一季度新开盘的项目就达90个平均每天一个新楼盘出现市场呈现出一派繁荣景象同时又孕育着激烈竞争的端倪。康堡花园位于朝阳区工体东路朝外大街与工体北路之间隶属于CBD商圈、朝外大街商务区、东二环商务区、使馆区的边缘地带。由于二环周边的土地资源越来越少故目前其项目周边在售竞争项目并不很多但是诸如“阳光都市”、“金菲国际公寓”“华普公寓”“吉庆里二期”等竞争项目体量相对较大、销售周期较长、售价较高还是会对本项目的的销售形成阶段性影响。并且结合该区域目标客户特点等因素我们认为在考虑产品竞争对手的区域时应扩展到整体CBD核心区及辐射区该区域内今后一两年仍是全北京的开发热点地区待开楼盘较多体量较大其中主要项目有：1、北京世界科贸中心：开发商为香江国际集团曾在北京成功开发北京国际友谊花园和北京科技会展中心该项目位于京广中心以南嘉里中心以北原3501厂址总建筑面积70万平方米是集办公、住宅、酒店为一体的大型综合性商贸社区。2、金地国际花园：开发商为深圳金牌上市公司金地集团该项目东至北京施工机械厂西至北京仪表厂北至阳光100国际公寓南至建国门外大街总占地面积7万平米预计建设规模为40万平方米。3、建外SOHO：开发商为北京红石企业——中鸿天房地产开发公司位于建外大街第一机床厂占地18公顷总建筑面积55万平方米。由日本建筑师山本理显设计计划于2001年6月开始内部认购样板间将在2001年5月底完工项目未推出已是喊杀一片。4、新城国际（理想世界）开发商为北京万通实业有限公司设计方案通过国际招标在10多个方案中优选出由香港王董设计事务所设计的弧形板式高层围合建筑立面新颖。它位于原北京开关厂厂址京广中心以南汉威大厦以北占地面积12公顷总建筑面积53万平方米。新城国际由CBD国际中心和CBD国际公寓两部分组成。CBD国际中心紧邻朝阳路位于整个项目的北部占地1.33公顷总建筑面积12万平方米由一栋33层写字楼和一栋酒店式公寓以及商业裙房组成。CBD国际公寓位于整个项目的北部东临东大桥东路西接关东店南街北依中央商务区3号路南到小区中心商务区东西街占地面积10.5公顷总建筑面积38万平方米。该项目已于4月5日国贸展会亮相均价9400元/平展会期间认购火爆目前正呈小步攀升之势均价有望突破1万元。5、建华大厦开发商为首创阳光房地产股份有限公司位于蓝岛大厦东南角一期即将开工近10万平方米近期在国贸展会正式推出。6、大连万达项目大连万达本年度将在北京开发两个项目一个位于CBD商圈现代城对面金地国际花园西侧总建筑面积40万平方米属综合性高档公寓；另外一个位于燕莎商圈欲打造成为标准的高尔夫社区预计本年度6、7月份亮相。大连万达和深圳金地今年同时在国贸商圈出手被业内称为“南狼北虎”夹击CBD其品牌优势和价格优势不可低估。7、城中大厦由成功开发中关村地区怡美家园（我公司代理）的宏大兴业房地产股份有限公司开发预计于下半年开工地处华彬大厦西侧建筑面积7万平方米。上述项目或占据良好位置或由经验丰富的大型开发商所控制将成为我们项目最大的竞争对手；并且在我方产品性质已基本定性的情况下表现在销售上会形成一定冲击对整体实现11000~12000元/平米的销售均价及预期利润会有一定困难。详细调研资料见下表：附表1：部分在售项目户型、面积市场调查统计单位：平方米项目名称一居二居三居四居备注雍和家园6796108153197261吉庆里二期169203幸福二村115170220六居400华普中心145169177199205鸿安国际151202218239美惠大厦183188197俊景苑86125京华豪园180220230世贸国际73181256建外SOHO80120150180200250阳光10048104112140170复式112340亮马名居90120140190220330京香福苑125143151206五居260芳馨园7898169189214国展家园901201