某商业广场招商文案.docx

前言招商是商业地产收益的实现形式一个商业地产运作成功与否就看是否能根据市场情况按计划的成功招商。因而对商业地产的项目来说熟练的运用招商技巧结合大量自有商业资源成功的招商开业是商业地产运作成功的关键。一、项目SWOT分析优势：1．本项目紧临汶上县一极商圈离最繁华的汶上县商业中心仅1.7公里交通极为便利因此本项目的升值潜力巨大。2．物业外观形象复古风格与周围的国家4A级景点宝相寺观音广场交相辉映。3．结合本项目物业已经成熟的商业点（老房子芦花鸡、东方肥牛王等）加之项目本身41846平方米的体量已经构成了一个新的商圈使得本项目在将来有着巨大的发展潜力。4．项目周遍拥有众多的住宅区众多的消费群体将会给该商业广场带来一定的支撑。劣势：1．建筑内部结构不合理使得招商业态具有一定的局限性。2．由于本商业广场项目建成多时一直销售不畅造成一定负面影响。3.人气不旺不具备以人气带动商铺销售的条件。机会：1．由于汶上县商业容量尚未达到饱和现阶段本项目的入市能在第一时机内抢占市场做响品牌形象；2．随着汶上县的不断发展人口的数量将不断增加汶上县居民消费观念和消费习惯的不断改变因此汶上县的商业市场会有很大的发展空间。威胁：随着越来越多的商业项目的开发势必会对本项目产生影响。二、主题定位1、说明根据我司的商业运作经验和判断本商业广场必须有鲜明且独特的主题才能在短期内获得竞争优势顺利投产运营并使其发展成为汶上县新的商圈亮点进而使开发商获得短期的开发利润和长期的经营利润。这就是本次策划的灵魂和目的。2、主题商业广场的功能经历了由购物到购物为主、餐饮娱乐为配套再到购物、餐饮和娱乐相得益彰的演变同时餐饮休闲仍是商业广场的最能聚集人气的主题。本项目从地理位置上看目前地段繁华程度不够结合商铺成功运作模式的分析我公司建议将本项目经营业态定位为——城市客厅（集品牌连锁酒店、各地方特色菜、私房菜、西餐厅、咖啡厅、KTV、茶楼、健身房、品牌连锁旅馆、培优为一体的汶上中、高端消费目的地）。3、定位的基本依据地段决定原则由于本项目处于汶上县次中心商圈项目区域人气不旺因此我们必需通过精准业态经营定位有效地将目标消费者吸引到本项目。业态演变原则传统的商业广场只是单一地购物场所但是随着汶上人民的生活水平的提高和消费观念的转变目的性消费将成为商业主流餐饮、娱乐将成为消费者除日常生活性消费以外最大的需求并且其规模也将赶超购物消费的规模。商圈扩大原则同样根据本项目的市场定位在消费群体的定位上需要充分考虑周边区域扩大本商业项目开业后的服务半径吸引更多的优质消费群从而实现商业广场的持续繁荣。4、主题定位的因素从本项目近41846平方米的体量来看适合做一个具有特色的主题商业广场。综观汶上县市中心地段都是以百货为主要主题的商业步行街本项目所处的次商业区域如果以百货为主题业态那么其经营将会举步维艰。从东方肥牛及老房子芦花鸡餐饮、幸福时光KTV的经营情况来看上座率较高另外从联润广场的情况来看除了联润超市、餐饮、休闲娱乐外其他各种业态的经营都较惨淡。可见餐饮、娱乐该业态在汶上县仍具有很高的消费需求。结合本案来看由于本项目处于住宅人口密集地区而周围是一些小型的餐馆缺乏各类中、高档的餐馆。使得本区域大多数的中高档消费群体不得不“舍近求远”到其他地区的餐厅消费所以在本案设立一个具有一定体量、规模和特色的餐饮市场是有非常大的市场的。特色的餐饮娱乐市场同时还能吸引到其他区域的消费群体。5、定位原则主题定位必须注重错位经营的原则避开同类业态间的竞争填补区域市场空白便于日后的经营。结合本区域的消费需求因此我司将商业街的主题定位“中、高档餐饮娱乐主题公园”。6、项目整体定位综合考虑汶上商业房地产市场和项目自身的特点我们对项目的整体定位概括如下：我们的目标：以本项目为中心带动周边如尚书路、宝相寺路目的性消费的繁荣。我们的定位：一条汇聚中高档次餐饮业和高品味娱乐业辐射周边区域中高端消费群体的核心商业广场。7、商业定位诠释项目整体定位明确了本项目商业街的立足点、服务范围、功能设定、档次水平和业态性质。立足点由于本项目处在众多的住宅群中拥有较多的潜在消费群体为项目将来持续发展奠定了基础。服务范围本项目定位立足于次商业中心区域主要服务范围是以本项目所在的位置为中心吸引区域内的所有中高收入群体。功能设定紧紧抓住区域内中、高档餐饮及娱乐行业的市场潜力为目标消费者提供高水平的目的型消费服务。档次水平与区域内的既有商业开展错位经营避开低档次的餐饮、娱乐设施定位于中、高档的餐饮、娱乐中心。业态性质由于本项目商业体量适中为了立足于汶上次商业中心区域所以内部业态主要以较大面积的品牌餐饮行业及娱乐行业为主。力争通过此类商业设施在本项目内的积聚树立商业广场特色带动周边商业氛围最终形成一个立足于城市次中心地位的中、高