某商业广场招商文案.docx

编号：
时间：2021年x月x日
书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第页共NUMPAGES71页
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前言

招商是商业地产收益的实现形式，一个商业地产运作成功与否就看是否能根据市场情况，按计划的成功招商。因而，对商业地产的项目来说，熟练的运用招商技巧，结合大量自有商业资源，成功的招商开业是商业地产运作成功的关键。

一、项目SWOT分析
优势：
1．本项目紧临汶上县一极商圈，离最繁华的汶上县商业中心仅1.7公里，交通极为便利，因此本项目的升值潜力巨大。
2．物业外观形象复古风格，与周围的国家4A级景点宝相寺，观音广场交相辉映。
3．结合本项目物业已经成熟的商业点（老房子芦花鸡、东方肥牛王等），加之项目本身41846平方米的体量，已经构成了一个新的商圈，使得本项目在将来有着巨大的发展潜力。
4．项目周遍拥有众多的住宅区，众多的消费群体将会给该商业广场带来一定的支撑。

劣势：
1．建筑内部结构不合理，使得招商业态具有一定的局限性。
2．由于本商业广场项目建成多时，一直销售不畅，造成一定负面影响。
3.人气不旺，不具备以人气带动商铺销售的条件。
机会：
1．由于汶上县商业容量尚未达到饱和，现阶段本项目的入市能在第一时机内抢占市场，做响品牌形象；
2．随着汶上县的不断发展，人口的数量将不断增加，汶上县居民消费观念和消费习惯的不断改变，因此汶上县的商业市场会有很大的发展空间。

威胁：
随着越来越多的商业项目的开发，势必会对本项目产生影响。

二、主题定位
1、说明
根据我司的商业运作经验和判断，本商业广场必须有鲜明且独特的主题，才能在短期内获得竞争优势，顺利投产运营，并使其发展成为汶上县新的商圈亮点，进而使开发商获得短期的开发利润和长期的经营利润。这就是本次策划的灵魂和目的。

2、主题
商业广场的功能经历了由购物到购物为主、餐饮娱乐为配套再到购物、餐饮和娱乐相得益彰的演变，同时餐饮休闲仍是商业广场的最能聚集人气的主题。本项目从地理位置上看，目前地段繁华程度不够，结合商铺成功运作模式的分析，我公司建议将本项目经营业态定位为——城市客厅（集品牌连锁酒店、各地方特色菜、私房菜、西餐厅、咖啡厅、KTV、茶楼、健身房、品牌连锁旅馆、培优为一体的汶上中、高端消费目的地）。
3、定位的基本依据
地段决定原则
由于本项目处于汶上县次中心商圈，项目区域人气不旺，因此，我们必需通过精准业态经营定位，有效地将目标消费者吸引到本项目。
业态演变原则
传统的商业广场只是单一地购物场所，但是随着汶上人民的生活水平的提高和消费观念的转变，目的性消费将成为商业主流，餐饮、娱乐将成为消费者除日常生活性消费以外最大的需求，并且其规模也将赶超购物消费的规模。
商圈扩大原则
同样，根据本项目的市场定位，在消费群体的定位上需要充分考虑周边区域，扩大本商业项目开业后的服务半径，吸引更多的优质消费群，从而实现商业广场的持续繁荣。
4、主题定位的因素
从本项目近41846平方米的体量来看，适合做一个具有特色的主题商业广场。
综观汶上县，市中心地段都是以百货为主要主题的商业步行街，本项目所处的次商业区域，如果以百货为主题业态，那么其经营将会举步维艰。
从东方肥牛及老房子芦花鸡餐饮、幸福时光KTV的经营情况来看，上座率较高，另外从联润广场的情况来看，除了联润超市、餐饮、休闲娱乐外，其他各种业态的经营都较惨淡。可见餐饮、娱乐该业态在汶上县仍具有很高的消费需求。
结合本案来看，由于本项目处于住宅人口密集地区，而周围是一些小型的餐馆，缺乏各类中、高档的餐馆。使得本区域大多数的中高档消费群体不得不“舍近求远”，到其他地区的餐厅消费，所以在本案设立一个具有一定体量、规模和特色的餐饮市场是有非常大的市场的。特色的餐饮娱乐市场同时还能吸引到其他区域的消费群体。
5、定位原则
主题定位必须注重错位经营的原则，避开同类业态间的竞争，填补区域市场空白，便于日后的经营。结合本区域的消费需求，因此，我司将商业街的主题定位“中、高档餐饮娱乐主题公园”。
6、项目整体定位
综合考虑汶上商业房地产市场和项目自身的特点，我们对项目的整体定位概括如下：
我们的目标：以本项目为中心，带动周边如尚书路、宝相寺路目的性消费的繁荣。
我们的定位：一条汇聚中高档次餐饮业和高品味娱乐业，辐射周边区域中高端消费群体的核心商业广场。
7、商业定位诠释
项目整体定位明确了本项目商业街的立足点、服务范围、功能设定、档次水平和业态性质。
立足点
由于本项目处在众多的住宅群中，拥有较多的潜在消费群体，为项目将来持续发展奠定了基础。
服务范围
本项目定位立足于次商业中心区域，主要服务范围是以本项目所在的位置为中心，吸引区域