某地别墅市场分析.docx

编号：时间：2021年x月x日书山有路勤为径学海无涯苦作舟页码：2005年重庆别墅市场分析别墅市场分析⑴重庆市场别墅供应量较大从宏观市场分析看未来别墅市场竞争激烈。据我们不完全统计当前亮相和潜在别墅项目占地已达16000亩其中亮相项目约占地6700亩已明确表示作别墅的潜在项目占地约9300亩。从市场统计情况分析目前已亮相的别墅项目约14个已推出别墅约1500套；预计下半年亮相并在未来5年内完成开发的别墅项目约8个加上已亮相的预计22个项目将一共推出17500套。从别墅供应分析下半年新推出别墅项目不多而在售别墅项目的新推产品仍将是市场供应的主力。17500套（还不包括新开别墅盘）5年要消化掉这意味着每年要消化3000多套。同时按照以往的销售情况看一个销售情况特好的中高档别墅楼盘其一年的销售量顶多在150套即使重庆市场每年出现10个这样的楼盘消化1500套那么每年也还有1500多套空置。事实上个别别墅盘一年仅售10余套。未来别墅竞争有多激烈由此可见一斑。⑵投放地段北部新区渐成热土目前从区域的角度而言主要分布在以下几大板块：一是北部新区板块目前的主要项目有大川水岸、蓝湖郡、棕榈泉、比华利、青河湾、佰富高尔夫别墅等。二是北碚板块主要项目有中安翡翠湖、水天花园鹭岛和沙坪坝的美茵河谷等。三是南岸板块主要项目有天池林海、高山流水、长青湖别墅等。从在售项目分布区域看渝北、北碚、南山、含谷都有别墅项目在售还没有形成一个明显的别墅集中供应区。相比之下北部新区逐渐成为重庆别墅市场的热土。受地势较为平坦的优势和政府战略规划的支持北部新区成为重庆市别墅市场的重要热土。金开大道沿线一个总占地超过1万亩汇集顶尖开发商汇集众多高尚大盘的庞大新城已开始浮出水面。龙湖、金科、保利、棕榈泉等八家开发商将共舞北部新区总体量超过600万方（含大量别墅）估计在5年内全部推出。⑶产品细分中高档别墅为主流从在售项目档次分析高、中、低档别墅数均有销售。供应量中高档别墅为最经济型别墅供应量相对有限。市调发现目前重庆市别墅项目主要分为以下几类：顶级别墅总价在260万以上单价在7000元/平方米以上的独立别墅：如：香樟林别墅、龙湖蓝湖郡独立别墅、比华利豪园、中安翡翠湖、佰富高尔夫等部分别墅。这类别墅市场有效需求有限但销售情况不错。中高档别墅总价在120-260万单价在于4500--7000元/平方米的独立别墅或连排别墅。此类项目有独特、稀有的景观资源做支撑项目自身环境配置好、户型合理走势看好。如龙湖•蓝湖郡的连排别墅、大川水岸、天池林海、中安翡翠湖部分别墅等。经济型别墅单价在3800至4500元/平方米总房款在80万至120万之间如青河湾别墅、华立天地豪园、天龙部分别墅等。[4]如果按别墅对外部景观资源的稀缺性作为划分的依据重庆市目前的别墅又可分为以下类：湖景别墅依湖而建以中大型天然湖泊作为项目自然资源。如龙湖蓝湖郡、天湖美镇、中安翡翠湖、海兰云天纯水岸等。江景别墅主要以长江、嘉陵江为主要资源如大川水岸。山地别墅主要以山景为项目的外部资源如天池林海等。高尔夫别墅依靠与高尔夫球场的联合开发享受高尔夫球场的资源。目前有佰富高尔夫别墅、保利高尔夫别墅。无外景别墅依靠产品自身的规划、品质、设计差异化优势取胜。主要有比华利豪园、金科中华坊。[5]别墅市场呈现新趋势趋势1：产品从早期的单一的外部借景开始向规模、产品综合质数取胜。重庆早期的别墅规模较小内部环境与配套较差主要以外部自然资源（如江景、湖景）为主要支撑产品自身的规划与功能定位缺乏品质。进入2002年以来以龙湖香樟林别墅为代表重庆别墅产品开始依靠规模与综合质数取胜。目前龙湖•蓝湖郡、棕榈泉、天池林海为代表的千亩大盘将相继推出整体规模的优势毫无疑问将促进项目配套、环境和产品规划方面的优化。比如蓝湖郡规划200亩的体育中心棕榈泉联姻知名学校比华利以豪宅形象为诉求充分表明了市场的逐步成熟和产品依赖规模、综合质数取胜的趋向。趋势2：经济型别墅将大行其道。从别墅市场的发展情况看经济型-中高级别墅放量将大幅增加代表性的项目有青河湾、大川水岸、天龙别墅等这类别墅主要以连排形式出现其建筑面积集中在200至300平米之间总价以80至120万为主介于独立别墅与花园洋房之间经济型别墅将是未来几年重庆别墅市场供应的重角。趋势3：高尔夫球场开始成为顶级别墅的砝码。目前重庆市别墅产品联合高尔夫球场开发的项目有佰富高尔夫别墅。号称贵族运动的高尔夫将是目前至下一阶段重庆市顶级别墅的标志。重庆金字塔尖的贵族们在习惯了山水熏陶以后将追求更为高尚和更能体现身份的高尔夫运动。[6]别墅消费主力-私营业主不论别墅档次