某地整体别墅市场分析.docx

编号：时间：2021年x月x日书山有路勤为径学海无涯苦作舟页码：济南整体别墅市场分析一、济南别墅物业发展现状分析（一）济南别墅市场处于初步发展阶段90年代末别墅物业进入济南房地产市场但因其发展速度缓慢导致济南别墅整体市场仍处于初步发展阶段。主要表现为：1、济南别墅物业大多集中于城市郊区城市别墅区尚未形成。纵观济南市别墅市场在售别墅物业主要集中于济南市郊区如：跨黄河的国科国际高尔夫别墅长清的文昌山庄南部的金宫花园、加州花园东部的凤凰城、蟠龙山水东部新城的悉尼花乡等。这些项目都处于城市的郊区距离中心距离较远属郊区别墅。城市别墅只是在千佛山片区的一些住宅区零星出现尚未形成城市别墅区的概念。2、济南别墅社区品质堪忧产品有形无神。济南市在售别墅区所处的地理位置及自然资源较好但在其社区内部缺少规划产品打造过于粗陋产品同质化严重导致别墅品质普遍较差呈现出整体别墅产品的有形无神缺少项目个性。2004年热销别墅悉尼花乡正是在社区规划上做出特色在产品上推出极具特色的连排Townhouse才获得别墅销售市场上一枝独秀的局面。3、别墅市场主力产品为独栋别墅其它类型产品尚未出现。济南市在售别墅社区主要以独栋别墅为主这些别墅因为没有合理的产品规划在产品上反映出来的就是产品面积过大室内结构较差户型布局不合理总价较高。其它类型产品除了悉尼花乡新近推出了Townhouse别墅外其它别墅产品如双拼、迭加别墅均未出现。4、济南别墅产品客户置业观念需要引导和培养。儒家思想对济南人的影响根深蒂固反映到消费过程中就是非常的保守。大部分高端客户有不露富的心理表现在消费上就是犹豫不决和瞻前顾后这种思想对于别墅宣传带来了一定的难度如何选择有效媒体通路、突破这种局限、引导消费成为关键。在对别墅物业的客户进行宣传时要从置业观念和生活方式方面进行打开切口。5、别墅整体市场宣传和引导力度弱。济南别墅市场的宣传推广力度较弱。由于别墅物业在媒体的曝光率较低导致客户对别墅物业整体形象欠缺认识导致别墅整体产品在市场表现上乏力消费者认同度低。二、济南别墅物业区域市场分析济南市别墅物业的发展尚未形成一定的片区气候目前主要在售别墅物业分散于市内局部区域、城市郊区和周边县市。区域市场呈现出城市中心区一枝独秀城郊郊区四面分散周边县市夹击的市场特征。1、城市别墅区一枝独秀真正的别墅区应具有先天的自然景观区位资源千佛山是济南作为旅游城市的风景名胜之一其传承已久地域文化和景观成为济南人眼里最好的别墅住宅区。千佛山片区是济南市内唯一有别墅出现的区域只是这些别墅只是零星存在于一些高档住宅小区里未形成气候在千佛山至今没有一个纯别墅小区出现。千佛山片区的别墅物业作为城市别墅在济南市场可谓一枝独秀。2、城市郊区别墅分析南部区域——南部山区别墅南部山区因其独特的山景资源和地块资源吸引了一些有实力的发展商到此开发别墅其高规格的规划和设计将会形成未来济南别墅市场的一支生力军引起较大的市场轰动和影响也是未来与本项目具有相当竞争的区域之一。东部区域——别墅市场前进的方向根据城市规划的方针政策东部新城是济南的发展方向随着经十东路景观大道的修建东部郊区概念随之降低人们对于这一区域的发展寄于厚望。随着城市的东拓东部区域逐渐成为济南别墅发展的又一个区域方向。近期出现的悉尼花乡项目就是东部新城片区所出现的新型别墅典型代表；北部、西部区域——别墅市场不容乐观北部、西部区域由于在自然景观、交通条件、生活水平、配套设施以及城市规划方面不具备别墅开发条件其区域位置也不被别墅客户看好因此这两个区域在别墅市场的未来表现不容乐观。3、周边县市别墅区的兴起对济南别墅市场形成夹击之势。济南周边县市如长清、章丘、聊城、邹城等地都有较大规模的别墅社区面市其市场整体表现较差但这些周边县市的别墅区域形成对于济南别墅市场造成了客源分流形成夹击之势加剧了别墅市场的竞争。济南市典型别墅项目调查一、典型项目选取说明：悉尼花乡Townhouse立面目前济南市区、城郊和周边县市主要在售别墅项目二、典型别墅物业分析：悉尼花乡项目位置：济南历城高新技术开发区北侧项目规模：占地400亩分三期开发一期为160栋原版移植澳洲的自然生态园景。绿化率50%容积率0.59。开发商：山东世通房地产有限公司规划设计：澳洲U/A集团建筑设计：香港中元设计国际有限公司&.济南市建筑设计研究院销售价格：单位均价约5500元/平方米幢均价77万/套最高价为180万/套；主题推广语：悉尼花乡纯美生活感动济南销售分析：一期开发的VIEWHOUSE景观洋房推出市场不久即销售结束。二期为Townhouse连排别墅Townhouse别墅开盘价为4500元/平方米最高价格为6000元/平方米。销售最好的户型面积为180－200平方米现只剩260-280平方米大面积