房地产企业纳税焦点问题及解析.docx

房地产企业主要涉税争议核心问题及政策解析

主要内容一、土地增值税方面存在的问题二、营业税方面存在的问题三、企业所得税方面存在的问题四、小我私家所得税方面存在的问题五、其他税收方面存在的问题一、土地增值税方面存在的问题——两种（自行清算、通知清算）《关于印发土地增值税清算治理规程的通知》国税发〔2009〕91号第九条纳税人切合下列条件之一的，应进行土地增值税的清算。（如不清算，责任在纳税人）（一）房地产开发项目全部竣工、完成销售的；（二）整体转让未竣工决算房地产开发项目的；（三）直接转让土地使用权的。房地产企业进行土地增值税清算的时间是何时？
『正确答案』凭据国度税务总局《关于印发土地增值税清算治理规程的通知》（国税发〔2009〕91号）划定，纳税人切合下列条件之一的，应进行土地增值税的清算：（1）已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产修建面积占整个项目可售修建面积的比例在85%以上，或该比例虽未凌驾85%，但剩余的可售修建面积已经出售或自用的；（2）取得销售（预售）许可证满3年未销售完毕的；（3）纳税人申请注销税务登记但未治理土地增值税清算手续的（应在治理注销税务登记前进行土地增值税清算）。

第十条对切合以下条件之一的，主管税务构造可要求纳税人进行土地增值税清算。（不要求，纳税人无责任，可一直预缴）（一）已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产修建面积占整个项目可售修建面积的比例在85%以上，或该比例虽未凌驾85%，但剩余的可售修建面积已经出租或自用的；（二）取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；（三）纳税人申请注销税务登记但未治理土地增值税清算手续的；（四）省级税务构造划定的其他情况。是否一次清算？国税发〔2006〕187号在土地增值税清算时未转让的房地产，清算后销售或有偿转让的，纳税人应按划定进行土地增值税的纳税申报，扣除项目金额按清算时的单元修建面积本钱用度乘以销售或转让面积盘算。
单元修建面积本钱用度=清算时的扣除项目总金额÷清算的总修建面积阐发提示：清算时要完整归集扣除项目。清算后再产生的用度不得再扣除2.单纯销售地面修建物是否缴纳土地增值税《土地增值税暂行条例》第二条转让国有土地使用权,地上的修建物及其附着物并取得收入的单元和小我私家,为土地增值税的纳税义务人,应当依照本条例缴纳土地增值税。《实施细则》第三条条例第二条所称的国有土地,是指按国度执法划定属于国度所有的土地.第四条条例第二条所称的地上的修建物,是指建于土地上的一切修建物,包罗地上地下的种种隶属设施。条例第二条所称的附着物,是指附着于土地上的不能移动,一经移动即遭损坏的物品。征税工具及范畴土地增值税的征税工具是转让国有土地使用权、地上的修建物及其附着物所取得的增值额。阐发：一是仅对转让国有土地使用权的征收，对转让团体土地使用权的不征税。小产权房不征二是只对转让的房地产征税，不转让不征税。产权没有过户不征三是对转让房地产并取得收入的征税，对产生转让行为，而未取得收入的不征税。公益性捐赠、继承性捐赠不征——（国税函发[1995]110）国度税务总局关于转让地上修建物土地增值税征收问题的批复（国税函[2010]347号）厦门市地方税务局：你局《关于转让地上修建物土地增值税征收问题的请示》（厦地税发〔2010〕18号）收悉。经研究，现批复如下：凭据《中华人民共和领土地增值税暂行条例》划定，对转让码头泊位、机场跑道等底子设施性质的修建物行为，应当征收土地增值税。二○一○年七月二十六日3.土地增值税清算单元如何确定问题：我公司某项目的《建立用地筹划许可证》、《建立工程筹划许可证》、《国有土地使用权证》只有一个，报建用度也一齐缴纳；但立项批文注明分三期建立，并分别取得一期、二期、三期的《修建工程施工许可证》，分期取得《竣工验收陈诉》、《预售许可证》、分期治理了大产权。请问：（1）《国度税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算治理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）第一条划定：土地增值税以国度有关部分审批的房地产开发项目为单元进行清算，对付分期开发的项目，以分期项目为单元清算。分期开发的项目简直认尺度是什么？（2）我公司该项目的清算主体应如何确定？复兴：（1）《中华人民共和领土地增值税暂行条例》第八条划定：土地增值税以纳税人房地产本钱核算的最根本的核算项目或核算工具为单元盘算。（2）财税字［1995］048号第十三条，关于既建普通尺度住宅又搞其他类型房地产开发的如何计税的问题划定：对纳税人既建普通尺度住宅又搞其他房地产开发的,应分别核算增值额。不分别核算增值额或不能准确核算增值额的,其制作的普通尺度住宅不能适用免税划定。（3）国税发[2006]187号第一条划定：土地增值税以国度有关部分审批的房地产开发项目为单元进行清算，对付分期开发的项目，