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预售商品房转让若干法律问题研究的中期报告
中期报告：预售商品房转让若干法律问题研究
一、前言
预售商品房是房地产开发企业的一种融资方式，目的是通过销售未来的房屋，获取资金用于开发建设。这种方式的存在也使得购房者在购房时可以享受到较为优惠的价格。但是，在实际操作过程中，会发生购房者因为一些原因而需要将预售商品房进行转让或出售，而这种行为所涉及到的法律问题却并不少见。因此，本文拟就预售商品房转让若干法律问题进行深入探讨。
二、预售商品房的基本情况
预售商品房是指开发企业在建设或修建房屋前，对还未竣工的房屋开始销售的活动，主要是为了获取资金从而保证房屋的建设。预售商品房的基本流程是：企业进行规划、设计等前期工作后，向购房者销售房屋，一般来说，购房者支付一定的首付款，签订合同并在后期支付楼层款、尾款等款项。在所有的款项付清后，购房者才能取得房产证书并入住。
三、预售商品房的转让
预售商品房的转让是指购房者在购买未竣工的房屋后，将其权利和义务转让给其他人的行为。预售商品房转让的主体一般是购房者，转让的对象可以是个人或者企事业单位。预售商品房的转让需要满足以下条件：
1.购房者在尚未取得房产证书的情况下，不能将其房产转让给任何第三方。
2.购房者在取得房产证书后，可以将房产权转让给其他人，但是需要先保证所有款项已经全部支付完成并且合同已经履行完毕。
3.购房者应当在向第三方转让预售商品房时，先取得开发企业的同意或签订转让协议，否则会面临违约的风险。
四、预售商品房转让可能出现的法律问题
1.权利转移问题
预售商品房的转让行为涉及到房屋的权利转移，因此需要进行权属转移登记，否则转让人仍属于原权利人，新权利人的权益可能受到影响。
2.违约责任问题
预售商品房的转让需要保证所有款项已经全部支付完成并且合同已经履行完毕，否则会面临违约责任。同时，由于房屋在建设过程中存在一定的不确定性，转让人应当履行披露相关信息的义务，否则可能会对买受人造成损失。
3.法律限制问题
预售商品房在购买时，需要签订预售合同，其中规定了购房者与开发企业之间的权利义务关系，以及房屋的质量、交付时间等相关约定。转让预售商品房时，需要遵守与开发企业之间的约定，否则需要承担法律责任。
五、结论
从上面的分析中可以看出，预售商品房转让涉及到的法律问题有很多，做好房屋的权属转移登记、遵守合同约定、尽职披露信息等是避免法律风险的有效措施。同时，政府和法律部门也需要加大对预售商品房转让行为的监管力度，确保购房者和转让人的权利得到保障。