史蒂芬策划案.doc

按事物的本来面目去认识它，按事物的应有面目去创造它。

————帕特里克·格迪斯

实现项目价值、市场价值、客户需求价值的对接，则完成了我们对和创的思考。

一，市场分析
1，根据宏观经济情况分析项目所在城市的经济情况以及对项目的未来的影响。
2，市场特点的描述、区域现状分析以及市场今后发展的方向问题。
3，市场租金的分析，搜集市场上其他项目的收益情况自持经营收益比短期套现更能体现利润最大化。
4，全市写字楼空置率的调查和未来供应量的估算。
5，调查各个商圈中具有代表性的写字楼租售情况然后做对比。
（位置、租金、出租率、品质）
6，分析国家对市场写字楼控制的趋势政策。
7，调查分析项目所处位置以及该片区其他商圈和交通的情况。
8，分析竞争对手有无行业垄断，细看竞争对手市场份额、公司实力以及产品情况。对潜在竞争对手情况和市场变化也加以分析，对比出自己产品和其竞争优势。
9，周边配套和市场的总结
二，项目自身分析
1，项目基础数据以及特征分析
（关键词：区位、交通、建筑风格、规划、构成、品牌）
2，项目配套品质分析
3，项目SWOT
（优势S围绕1品牌2交通3片区优越性4项目与周边配套距离这4大条件阐述）
（机会O借鉴1市场关注度2天时、地利、人和3其他企业某种原因的让步4国家政策所需）
4,项目定位
项目概念——核心提炼——项目定位
5，项目价值分析和提炼
三，客源分析及目标客户
1，分析近期境外大、中、小型投资商情况以及投资特点。
例如：大、中、小型基金投资客户，散户、投资客户，集团客户。

四，吸纳目标客户的同路
手里的资源提供来吸纳客户。
五，价格定位
1，以市场比较法计算
通过对市场内知名项目的调查提取信息，综合对比后得出该项目的价位。（调查信息包括：1，销售价格2，地段3，品质4，交通5，配套6，物业7，品牌）
六，营销策略
1，主题定位。（提供关键词体现出高端、成熟）
2，一个项目需要有一个尊贵的企业形象，一个全新的办公理念，一个未来的潜力价值，一个周全的服务方案.(通过醒目的产品形象，实现与其他项目产品的差异化）
3，总体营销策略。改变项目不组，提高项目知名度。以集团客户为主，提高项目知名度和美誉度。
4，通过对市场其他项目的对比，吸取别人的不足以防止此类问题发生在自己这里。
5，各销售阶段营销策略建议
分为3个阶段，在封顶前，项目主体结构封顶和项目内外装修基本完成进入先放入住的时候，分析出各个阶段的销售策略和推广策略。
七，全程企划服务计划
1，分为时间，服务方式，收费标准，支付方式
2，企划推广策略：形象策略视觉设计推广策略广告设计项目资料设计地盘包装
3，后期推广执行