房地产开发项目的成本控制.ppt

房地产开发项目的成本控制一、可研阶段成本控制的工作重点一、可研阶段成本控制的工作重点可行性研究报告的结构和内容

1、总论：项目背景、概况、问题和建议
2、市场调查与预测：为可研的重要环节，内容包括：市场现状调查、产品供需预测、价格预测、竞争力分析、市场风险分析
3、资源条件评价：资源可利用量、资源品质情况、资源赋存条件、资源开发价值
4、建设规模与产品方案：建设规模与产品方案构成、建设规模与产品方案比选、推荐的建设规模与产品方案
5、场址选择：场址现状、场址方案比选、推荐的场址方案

6、技术方案、设备方案和工程方案：技术方案选择、主要设备方案选择、工程方案选择
7、原材料燃料供应：主要原材料供应方案、燃料供应方案
8、总图运输与公用辅助工程：总图布置方案、场内外运输方案、公用工程与辅助工程方案
9、节能措施：节能措施、能耗指标分析
10、节水措施：节水措施、水耗指标分析
11、环境影响评价：环境条件调查、影响环境因素分析、环境保护措施
12、劳动安全卫生与消防：危险因素和危害程度分析、安全防范措施、卫生保健措施、消防设施
13、组织机构与人力资源配置：组织机构设置及其适应性分析、人力资源配置、员工培训
14、项目实施进度：建设工期、实施进度安排
15、投资估算：建设投资估算、流动资金估算、投资估算表

16、融资方案：融资组织形式、资本金筹措、债务资金筹措、融资
方案分析
17、财务评价：财务评价基础数据与参数选择、销售收入与成本费用估算、财务评价报表、盈利能力分析、偿债能力分析、不确定性分析、财务评价结论
18、国民经济评价：影子价格及评价参数选取、效益费用范围与数值调整、国民经济评价报表、国民经济评价指标、国民经济评价结论
19、社会评价：项目对社会影响分析、项目与所在地互适性分析、社会风险分析、社会评价结论
20、风险分析：项目主要风险识别、风险程度分析、防范风险对策
21、研究结论与对策：推荐方案总体描述、推荐方案优缺点描述、主要对比方案、结论与建议可行性研究的重点

市场调查、产品方案、财务评价二、设计阶段成本控制重点设计阶段是成本控制的关键阶段。设计一条线，投资千千万。
初步设计阶段：影响投资75%～95%
技术设计阶段：影响投资35%～75%
施工图设计阶段：影响投资5%～35%
设计阶段成本控制重点

1、执行设计标准

设计标准的作用：
1）对规模、内容、建造标准进行控制；
2）保证安全性和使用功能；
3）提供设计必要的指标、定额、计算方法和构造措施；
4）提供控制工程投资的方法和依据；
5）减少设计工作量，提高设计效率；
6）促进建筑工业化、装配化，加快建设进度。2、推行标准设计
通用的标准图、通用图和复用图。采用标准设计可加快设计进度1～2倍，节约建设投资10%～15%。
3、推行限额设计
按批准的投资估算控制初步设计，按批准的初步设计总概算控制施工图设计。即将上阶段设计审定的投资额和工程量先行分解到各专业，然后再分解到各单位工程和分部工程。各专业在保证使用功能的前提下，按分配的投资限额控制设计，严格控制技术设计和施工图设计的不合理变更。限额设计控制工作的主要内容

1）重视初步设计的方案选择
2）严格控制施工图预算
重点在工程量控制方面
3）加强设计变更管理
4）强化指标管理
如结构专业的混凝土含量，钢筋含量等；安装工程设备的国产化；园林工程中的软硬比等

4、设计方案优选5、价值工程应用（1）保持开发项目功能不变，降低项目投资。（2）投资不变，提高项目功能。（3）投资虽有所增加，但功能提高幅度更大。（4）降低一些次要功能，使成本大幅降低。（5）运用新科技，新技术，既提高功能，又降低项目投资。6、合同措施项目设计的经济评价2、户型。小户型单方造价比大户型高，因为小户型内墙多，相应墙面抺灰、管线敷设安装单方造价就高。
3、层高。室内净高直接影响建筑造价。降低层高可以：直接节省投资；节约建筑材料和劳动消耗，减轻建筑自重，提高抗震能力；降低采暖能耗，节约能源，提高建筑密度；节约用地，同时，也有利于节省市政投资。
4、层数。高层建筑可以节约用地，节约市政投资。
5、建筑的平面形状。一般来说，建筑的平面形状越简单，其造价相应地越低，施工也经济。
6、建筑的单元组合。合理安排建筑的单元组合，能提高设计方案的经济效果，单元组合数可以影响山墙、基础、屋面等部位的造价。
7、结构配筋。结构工程师的设计水平，直接决定了建筑钢筋含量的高低，从而影响工程造价。
8、建筑结构形式。框架剪力墙结构体系造价最高，框架结构体系次之，砖混结构造价最低。因此，建筑结构的选择，是影响建筑设计方案经济性的一个重要因素。设计阶段成本控制案例(一)设计阶段成本控制案例(二)三、做好建筑方案的征集选择完成设计任务书后，选择几家有技术实力的设计