我国物业税开征会遇到的问题分析.doc

我国物业税开征会遇到的四大问题分析
1、如何处理已购房产与新购房产的差别问题己购房产与新购房产的税收差别问题。从设计原理上讲，物业税应是原房产税、土地使用税等部分税费的合成替代税种，在物业税开征之前的己购住房，就不应再负担、至少是不应再全部负担物业税。为解决这一难题，笔者认为，可以考虑以下几个方案。方案一:老房老办法，新房新办法。即对物业税开征之前的己购住房采取免税政策;方案二:对物业税开征之前的己购住房采用低税政策，例如:可以考虑减半征收等等;方案三:按照己购住房所实际缴纳的税负水平，抵缴应纳的物业税，全部抵缴完之后，再按物业税制度规定，开始缴纳物业税。目前看来，三个方案中，第一个方案不利于物业税征收的最终统一，第二个方案可操作性差，相对来说第三个方案较为稳妥可行，可操作性强。
2、如何建立公允的房地产评估体制开征物业税，首先要对不动产进行评估，当前面临的问题是:如何保证评估结果的公正性？谁来评估?评估费谁来出?现有的房地产评估机构可以分为两类：一类是原各级房地产管理部门成立的评估机构，现已大部分进行了脱钩改制，成为股份制公司。另一类是没有政府背景，按市场化运作的评估公司。前者虽然经过了脱钩改制，但管理部门为了自身利益会把能够掌握的业务交给这些公司完成。而没有政府背景的公司，有些依附于前者公司拿二手活，赚取部分利润。有些则与前者公司在市场上展开厮杀，为了多争取业务，或迎合顾客不合理要求，或置评估规程和规范于不顾，或过度降低收费标准，或给客户主管回扣。既损害了国家和集体的合法利益，导致国有资产、资源的严重流失，也扰乱了市场秩序，违背了房地产评估行业公正、公平、公开的原则。在这种情况下怎样进行开征物业税之前的评估?其次，评估费由谁来出?如果让业主自己出钱评估自己的不动产，还要以此向国家交税，恐怕难以做到。如果国家出钱，来评估每个家庭的不动产（在国外都是政府做的，不收任何费用)，国家有没有这笔钱。另外，我国的房地产评估机构存在存在着严重的良莠不齐、报告质量另人担忧的客观事实。在这种情况下，让哪类机构来评估?这需要花多大的成本?都有待研究。由此可见，要开征物业税，首先要整顿清理现行的评估机构，使评估机构真正成为不以盈利为目的，讲道德、讲公正、讲良心、讲诚信的公正、公平的中介机构，老百姓才能信得过，从而确定公允的物业税征收的税基。
3、操作中的技术条件与征收方式有人称为物业税的开征是“浩大工程”，因为综不仅牵涉到复杂的社会利益关系、政府部门利益、中央与地方政府的博弈这些深层次问题，还面临一个比较现实的征管技术与社会配套条件层面的问题。从技术层面讲，征收物业税的技术条件十分复杂。税基该如何确定，是以财产税来征收还是以赢取租金的不动产物业来征收？税率该如何界定，各地情况均不相同，是一个相对固定的税率，或者每年税率根据房地产价格的不同而变化？如何对于不同的房产实行税收优惠政策以及累进税制？这些都是在操作中绕不过的技术门槛，只要个人房产信息、房地产估值等有一项难以满足条件，就会掀起利益纠葛异常复杂的房地产市场的轩然大波。就征收方式讲，是征收环节和征收方式的选择问题，对于居民拥有的房产，是采取由物业管理企业这些中介机构代扣代缴的方式，还是采取由税务机关上门收缴的方式，或是采取纳税人自我申报的方式。无论采取哪种方式都存在一些困难，尤其是财产税税源与纳税资金来源的非一致性。同时还要考虑到房地产税征收管理的复杂性和其可能产生的高征收成本问题，因此，房地产税的开征必须充分考虑到我国是否具备开征房地产税的征管技术、配套条件和措施。若不能实行有效征管，一个税种无论理论上有多好，在实践中中的命运只能是“破产”。
4、如何应对物业税开征遇到的新问题从目前房价日益高涨的现实考虑，物业税的出台可能会对抑制房价带来积极的影响，但从一般意义上讲，一个新税的开征在解决旧矛盾的同时，可能会带来新的矛盾。比如说，如果将土地出让金分摊在每月的物业税中，就会使得进入房地产行业的门槛大大降低，市场又会出现一批中小的房地产开发企业，房地产企业的恶性竞争不可避免。再比如说，物业税税率的确定在短期内可能是合适的，但随着时间的推移，可能会成为宏观调控的羁绊。近年来，实行物业税的北欧国家瑞典2000年前后房价上涨过快，政府的物业税也越收越高，对于正常收入维持家庭的老百姓来说，也要支出一笔不菲的物业税，一定意义上削弱的征收物业税调控作用，也凸现不公平。所以，物业税开征的后期影响亦是政府有关部门需要密切关注的。