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中国养老地产盈利模式

中国是目前世界上老年人口最多、增长最快的国家。全国老龄委办公室预计，到2025
年，老年人口总数将达到3亿，到2050年我国老年人口总数将超过4亿，即每三个人中就
有一个老年人。社会老龄化结构的加剧，对“适老化”住区和养老住区的需求集中爆发，使
得“银发经济”拥有了庞大的市场。人口老龄化的加剧和养老服务需求的日益增长，正将养
老产业带进前所未有的历史机遇期。随着今年相关政策逐一落地，养老也成为地产行业的重
要概念。

国内首只养老地产基金

日前，国内首只养老地产基金——兴业养老基金正式成立，该基金拟在全国新建300
个养老地产项目，未来将采取租赁型养老模式而非出售。目前该基金的首个项目已经在黑龙
江省肇源县启动，第二个项目正在广东惠州酝酿中。
据悉，兴业养老基金是中国老龄事业发展基金会的二级机构，兴业养老基金管理委员会
主任由中国老龄事业发展基金会理事长李宝库担任，这是我国成立的第一只着力于养老地产
的基金。消息人士表示，该基金将向社会募集资金，并在全国新建300个养老地产项目。
目前，基金已经完成注册，正在着手做肇源县项目。受益于项目的“民生”性质，未来
该基金的养老地产将能获得国开行60%到65%的贷款，剩下30%至35%为自筹，等项目具备
成熟的运作模式后有望向社会募集。另外，项目还能享受包括土地、税收等诸多方面的优惠
政策。
其实，各路资本中，已经有房地产企业和保险公司借政策东风高调扩张养老地产。据不
完全统计，截至目前，全国已有超过20余家中、大型房企高调宣布进军或涉足养老地产，
如万科、保利、绿城、远洋等，有的还专门成立了“养老地产事业部”或“养老产业专业管
理公司”，平安、泰康、新华等保险企业也纷纷涉足养老地产领域，以期延长保险产业链。
随着首只养老地产基金成立，搏实资本认为此举正式预告了养老地产的爆发式增长，基
金的亮点在于它是第一只专门聚焦养老地产的基金，与其他机构不同，基金部分资金公开募
集，代表着社会上大部分人都愿意做养老这件事。

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到2030年，我国养老服务业的总产值或将突破10万亿元，中国将会形成世界上最大的
养生养老健康服务业的市场。

养老地产“4+5”模式

随着市场的升温，业内对于养老地产开发模式和运营模式的讨论也日趋增多。不过，对
于刚起步的中国养老地产市场而言，固定的开发模式尚未成型，更多的尝试和探索仍在继续。
总体来说，国内养老地产的开发模式主要有四种。
第一种是专门开发的综合性养老社区。这类养老社区通常建在市郊、环境较好，产品类
型包含养老住宅、养老公寓、养老护理机构等，可以为各类身体状况的老人提供持续性生活
照护。社区中为老人配有完善的公共服务设施，如老年活动中心、老年医院、老年大学等。
北京太阳城、东方太阳城都是这类代表。
第二种是在新建普通居住区中配套开发养老住宅及相应服务设施。如在社区中配建老年
人居住组团、老年公寓、老少户套型等。这种开发模式使老人能够居住于“混龄”社区，保
持与外界的联系。同时，老人还可与自己的子女相邻居住、互相照顾。这类开发模式也被称
为多代亲情开发模式。万科在杭州建设的良渚文化村就是其中的代表。
第三种是结合旅游、养生资源开发的度假型养老社区。这类社区通常可根据自身的资源
特色搭配相应的养生、康复服务，例如农业采摘、温泉水疗等。老人可以在一年当中的某个
季节或时段来此居住，是一种具有时令特征的居住形式。目前，这类养老地产项目多集中在
海南、云南等具有风景特色资源的地区。
第四种是会员制医养综合体。这种模式主要是针对高龄老人、有疾病或者慢性病康复的
老人而设计。医是指中医、康复医院、老年病医院，养是指专门的护理院。在这类社区中，

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医和养配套建立、缺一不可。如北京的太申祥和山庄。
此外，目前引起业内关注的还有一种尚无成功实践的开发模式—医疗投资小镇。这种开
发模式多以当地丰富的医疗设施资源为指引，为前来看病就医的老人提供暂时性居住服务。
这类小区多以租赁为主，主要面向特定的医疗资源需求人群。
在后期的项目运营中，国内养老地产市场也大致存在5种盈利模式。
一是投资商和运营商向开发商定制养老地产项目（养老机构或养老社区），开发商按照
要求开发，风险减小，盈利有保障；
二是养老地产开发商开发之后卖给有意向的投资商或运营商，获得一次性收益；
三是开发商持有部分物业，以出租方式获得长期稳定的租金回报，做养老地产的房东；
四是开发商在持有部分物业的同时，请运营管理团队托管，获取运营管理的部分收益；
五是投资商或开发商与运营商形成战略合作，共同开发养老项目，形成一个利益集团并
在项目中发挥自己优势，获