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房地产开发企业各阶段税务筹划

看点：房地产开发周期较长，主要包括立项环节、规划设计环节、融资环节、土地取得环

节、拆迁安置环节、工程建设环节、预售环节、销售环节、出租环节，项目清算环节。各

环节涉及的税种主要有企业所得税、土地增值税、营业税、土地使用税、印花税、契税。

由于项目的税收成本会影响项目的投资回报，而税务事项始终贯穿其中，因此合理控制税

收成本是降低企业运营成本的重要一环，有必要对房地产开发环节涉及的一些税务问题及

改善和筹划机会进行总结，抓住一些税务筹划机会，更好地为房地产业务板块发展制定战

略性规划。

一、立项环节

很多企业在做项目规划及向有关部门报批时，都未考虑通过合理搭配立项来适当降低企

业的潜在税负。企业对同一项目可能同时或分期、分区开发不同类型的房产，有别墅、洋

房、商业物业或普通住宅等，他们的增值率和对应的税负会有所不同。由于土地增值税是

以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项

目为单位清算。若企业以分期开发的别墅、洋房、商业物业来分别立项，只能按这些分期

项目为单位清算。但是，若企业对不同增值率的房产以一个项目或同一期来立项并经批

准，则可按一个项目或同一期项目的整体增值率来进行土地增值税清算。若整体增值率低

于个别房地产的增值率，那么企业的土地增值税的实际税负可能会有所降低。（实务中，

不同的地区操作有区别，要具体向当地地税部门了解清楚）

企业在立项时，就应提早考虑项目的实际情况和相关影响，选择一个较优的方案来立
项。这样企业就可以合理降低土地增值税的税负，为企业带来一定的经济利益。这是一个

很好的税务筹划机会。

二、融资环节

企业资金不足可以从其关联方融资。如从关联方取得的贷款数额巨大，根据《企业所得

税法》的规定，企业从其关联方接受的债权性投资的利息支出有限额，超出规定标准的利

息可能不得税前扣除；同时，根据土地增值税的规定，不能提供金融机构证明的利息支出

有限额，因此，部分利息可能不得作为扣除项目。

企业应提前与税务机关沟通，明确关联方贷款利息可扣除限额，从而明确最佳关联方贷

款金额，尽量使关联方贷款利息都能税前扣除。这都可以通过调整项目融资架构、调整企

业间资金融通的安排来达到。

如企业向关联方支付的利息超过同期金融机构的贷款利率，根据《企业所得税法实施条

例》的规定，向非金融企业借款的利息支出，不超过按照金融企业同期同类贷款利率计算

的数额部分准予扣除。因此，超过同期金融机构贷款利率的利息不得在税前扣除。根据土

地增值税的规定，不能提供金融机构证明的利息支出是有限额的，因此部分利息可能不得

作为扣除项目。对于超过贷款期限的利息部分在计算土地增值税时亦不允许扣除。

为避免关联方过高的利息支出和利息收入在税负方面的不利影响，企业可考虑按同期金

融机构同类贷款利率来安排集团内资金借贷。

若企业是无偿使用关联方的贷款，企业作为借入方没有相应的利息支出，那么就会虚增

利润；借出方的利息费用也不能在税前扣除，将会导致双重征收企业所得税。

企业应审核目前集团内关联交易的定价政策，改善不合理的地方，并以此制定合理的收

费，同时根据税务规定准备相关证明文件。

三、土地取得环节
（一）企业以国家出让方式取得土地

在以前年度取得国有土地使用权时，没有及时取得国家土地管理部门出具的土地出让金

收款凭证的，根据规定，扣除取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本，费用及转

让房地产有关税金，须提供合法有效凭证；不能提供合法有效凭证的，不予扣除。

企业应对不属于预付账款性质的金额转入相对应开发成本、费用科目核算并在合同中约

定提供合法凭证的期限。这样可避免一些不必要的税务麻烦。

对于企业未在约定的期限内进行土地开发而支付的土地闲置费，在计算企业所得税时，

土地闲置费能否扣除，新的企业所得税法和原外资的税务规定未对此作相关规定，需向相

关税务机关确认相关税务处理方法。该土地闲置费不属于按国家统一规定交纳的有关费

用，因此，在计算土地增值税时不能从应税收入中扣除。

企业应加强项目开发的管理，尽量在约定的期限内进行开发；若的确需延期，应尽早与

相关政府部门协商，争取减免土地闲置费，并与税务机关确认相关税务处理方法。

企业未按规定期限支付土地出让金而缴纳的滞纳金，在计算企业所得税时可能会被视为

与取得收入无关的支出而不得扣除。另外，此滞纳金也不属于按国家统一规定交纳的有关

费用，因此计算土地增值税时也不能从应税收入中扣除。

企业应加强资金管理。按规定期限支付土地出让金，如果确实需延期，应尽早与相关政

府部门协商，争取减免滞纳金。

（二）以资产收购方式取得土地

实际中在