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房地产开发企业各阶段税务筹划

看点：房地产开发周期较长，主要包括立项环节、规划
设计环节、融资环节、土地取得环节、拆迁安置环节、工程
建设环节、预售环节、销售环节、出租环节，项目清算环节。
各环节涉及的税种主要有企业所得税、土地增值税、营业税、
土地使用税、印花税、契税。由于项目的税收成本会影响项
目的投资回报，而税务事项始终贯穿其中，因此合理掌握税
收成本是降低企业运营成本的重要一环，有必要对房地产开
发环节涉及的一些税务问题及改善和筹划机会进行总结，抓
住一些税务筹划机会，更好地为房地产业务板块发展制定战
略性规划。
一、立项环节
许多企业在做项目规划及向有关部门报批时，都未考虑
通过合理搭配立项来适当降低企业的潜在税负。企业对同一
项目可能同时或分期、分区开发不同类型的房产，有别墅、
洋房、商业物业或平凡住宅等，他们的增值率和对应的税负
会有所不同。由于土地增值税是以国家有关部门审批的房地
产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期
项目为单位清算。若企业以分期开发的别墅、洋房、商业物
业来分别立项，只能按这些分期项目为单位清算。但是，若
企业对不同增值率的房产以一个项目或同一期来立项并经
批准，则可按一个项目或同一期项目的整体增值率来进行土
地增值税清算。若整体增值率低于个别房地产的增值率，那

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么企业的土地增值税的实际税负可能会有所降低。（实务中，
不同的地区操作有区分，要详细向当地地税部门了解清晰）
企业在立项时，就应提早考虑项目的实际状况和相关影
响，选择一个较优的方案来立项。这样企业就可以合理降低
土地增值税的税负，为企业带来一定的经济利益。这是一个
很好的税务筹划机会。
二、融资环节
企业资金不足可以从其关联方融资。如从关联方取得的
贷款数额巨大，依据《企业所得税法》的规定，企业从其关
联方接受的债权性投资的利息支出有限额，超出规定标准的
利息可能不得税前扣除；同时，依据土地增值税的规定，不
能供应金融机构证明的利息支出有限额，因此，部分利息可
能不得作为扣除项目。
企业应提前与税务机关沟通，明确关联方贷款利息可扣
除限额，从而明确最佳关联方贷款金额，尽量使关联方贷款
利息都能税前扣除。这都可以通过调整项目融资架构、调整
企业间资金融通的支配来达到。
如企业向关联方支付的利息超过同期金融机构的贷款
利率，依据《企业所得税法实施条例》的规定，向非金融企
业借款的利息支出，不超过根据金融企业同期同类贷款利率
计算的数额部分准予扣除。因此，超过同期金融机构贷款利
率的利息不得在税前扣除。依据土地增值税的规定，不能供
应金融机构证明的利息支出是有限额的，因此部分利息可能
不得作为扣除项目。对于超过贷款期限的利息部分在计算土

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地增值税时亦不允许扣除。
为避免关联方过高的利息支出和利息收入在税负方面
的不利影响，企业可考虑按同期金融机构同类贷款利率来支
配集团内资金借贷。
若企业是无偿使用关联方的贷款，企业作为借入方没有
相应的利息支出，那么就会虚增利润；借出方的利息费用也
不能在税前扣除，将会导致双重征收企业所得税。
企业应审核目前集团内关联交易的定价政策，改善不合
理的地方，并以此制定合理的收费，同时依据税务规定预备
相关证明文件。
三、土地取得环节
（一）企业以国家出让方式取得土地
在以前年度取得国有土地使用权时，没有准时取得国家
土地管理部门出具的土地出让金收款凭证的，依据规定，扣
除取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本，费用及
转让房地产有关税金，须供应合法有效凭证；不能供应合法
有效凭证的，不予扣除。
企业应对不属于预付账款性质的金额转入相对应开发
成本、费用科目核算并在合同中商定供应合法凭证的期限。
这样可避免一些不必要的税务麻烦。
对于企业未在商定的期限内进行土地开发而支付的土
地闲置费，在计算企业所得税时，土地闲置费能否扣除，新
的企业所得税法和原外资的税务规定未对此作相关规定，需
向相关税务机关确认相关税务处理方法。该土地闲置费不属

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于按国家统一规定交纳的有关费用，因此，在计算土地增值
税时不能从应税收入中扣除。
企业应加强项目开发的管理，尽量在商定的期限内进行
开发；若的确需延期，应尽早与相关政府部门协商，争取减
免土地闲置费，并与税务机关确认相关税务处理方法。
企业未按规定期限支付土地出让金而缴纳的滞纳金，在
计算企业所得税时可能会被视为与取得收入无关的支出而
不得扣除。另外，此滞纳金也不属于按国家统一规定交纳的
有关费用，因此计算土地增值税时也不能从应税收入中扣除。
企业应加强资金管理。按规定期限支付土地出让金，假
如的确需延期，应尽早与相关政府部门协商，争取减免滞纳
金。
（二）以资产收购方式取得土地
实际中在资产购置时，存在实际交易