物业管理及物业管理法概述.doc

绪论物业管理及物业管理法概述
第一节物业概述
一、物业的含义
1、物业的本意：
汉语中的“物”、“业”二字是多义词
①“物”作为名词主要有两种含义：
一是指东西，即由自然生成和人工形成、占有一定空间、可被人感触的有形体和有内容的客观存在体；
二是指“我”以外的人、事物或环境，即特定主体以外的周围客体。
②“业”作为名词主要有两种含义：
一是指人们所从事劳作的社会经济部门、职务领域或需付出劳动的岗位，如工业、就业；
二是指归属于一定主体所有的、体力劳动和智力劳动的成果，亦即财产，如业主、家业。
③在中国古代法律中：
宋代立法即对动产与不动产作了区分，一般称动产为物、或财物，称不动产为业、或产业。称动产所有权为物主权，称不动产所有权为业主权。(《宋刑统·名例律》规定：“器物(动产)之属，须移徙其地……地(不动产)即不离常处，理与财物有殊”)
而且宋代已经将“物”、“业”二字连用形成统称动产和不动产的“物业”一词。（《宋会要辑稿·食货》卷六一中有“应有已经正典物业……”之规定）
因此，就汉语“物业”一词本意而言，物业是指人们居住劳作活动所依赖和所利用的地理环境条件及归属人们个体或群体的、包括动产和不动产在内的财产。
2、“物业管理”术语中的“物业”由来
①“物业管理”术语中的“物业”一词是从英语词汇property及estate翻译而来，在20世纪70年代末中国大陆实行改革开放政策后由香港传入大陆。
②按照英国法律，财产分为两类：动产(personalproperty)，包括可实际占有的有体物和可依法主张的无体物；不动产(realproperty)，包括土地及其附着物和附设其上的财产权利；estate概念源自英国早年的封建土地制度。自从1066年诺曼底人征服英国以来，所有土地都被认为属于国王所有，英王一直是惟一的绝对的土地所有人，英王把土地附加一定的条件授予其他人，于是这些人就成了持有人或租借人。持有土地所受的条件限制总称“土地保有条件”(tenures)，持有人所保有的有关其土地的土地权利的总和，就叫做他的产业权(estate)。换言之，私人不能享有土地本身的所有权，而只能拥有土地上的各种“产权”。这种“产权”观念被英美法系国家继承和发展下来，成为英美法系的财产权法律制度最独特的概念，与大陆法系的“物权”(apropertyright)，包括自物权即所有权和他物权即用益物权和担保物权概念是不同的。大陆法系也将财产区分为动产(movableproperty)和不动产(immovableproperty)。
3、国内各类著述中的物业内涵
关于物业的内涵，国内各类著述的提法至少有几十种，主要包括以下要素：
(1)已建成并具有使用功能的各类供居住和非居住的屋宇；
(2)与这些屋宇相配套的设备和市政、公用设施；
(3)屋宇的建筑(包括内部的多项设施)和相邻的场地、庭院、停车场、小区内非主干交通道路。
由此可见：单体的建筑物、一座孤零零的不具备任何设施的楼宇，不能称之为完整意义上的物业。物业应是房产和地产的统一。这里的地产，系指与该房产配套的地业。
4、物业的概念：
通过上面的分析，我们可以这样给物业下定义：物业是指一定建设用地范围内已建成和确定业主权益，有特定四至界限的各类房屋等建筑物及相配套的固定附属设备、公用设施、公共场地和其他定着物，以及用地和房屋包容的空间环境。
二、物业的性质
世界上每个事物都有自己的属性，物业也不例外。
(一)物业的自然属性：
物业的自然属性又称物业的物理性质，是指与物业的物质实体或物理形态相联系的性质，它是物业社会经济性质的物质内容和物质基础。物业的自然属性主要指：
1、物业的二元性：
物业的物质实体往往表现为具有特定用途和明确属主的建筑物。而无论何种建筑物，其基础总是建筑在土地之上，成为土地的附属物，土地的功能则借助于建筑物得以充分发挥。因此，在经济发达的社会，物业多为土地与建筑物的统一体，兼有土地与建筑物两方面的物质内容。当然，对于不同的物业，其二元组成的比重有所不同。例如，从总体而言，物业的建筑面积与土地面积的比值在城市就高于乡村，在经济、文化和商业中心就高于重工业基地。物业的二元性，是其他任何商品都不具备的，它决定了物业必然兼有土地与建筑物二者特有的各种性质。
2、物业的有限性：
物业的有限性，从根本上来讲，是由土地的有限性决定的。天然的土地有限，用作兴建建筑物的优良建筑地段更有限。人类只能在有限的土地上开发建设。由于现代建筑物技术要求高、耗资大，因此物业的数量还受制于社会经济力量和技术水平。
3、物业的差异性和多样性：
物业的差异性主要是就土地而言的：
由于土地数量有限，随着人口的增加和经济的发展，人类就必须开发利用劣质土地。土地的优劣，在农村主要取决于土地的天然尺度和其他自然条件，在城市主要