长融名都下半年营销推广计划.doc

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2004年长融名都下半年营销推广方案
一、2004年上半年长春写字楼市场综述
每一个城市都有属于自己的标志性建筑，城市中的写字楼或许不是城市中的标志性建筑，但是几乎所有的写字楼都是城市开展进程的标志，它无一例外地印证了城市开展的步伐。就此而言，可以说写字楼是城市开展进程的标志。
随着国家宏观调控政策的不断出台和长春房地产市场竞争的加剧，各开展商的实力、操盘程度、抗风险才能都有很大进步，而且工程的竞争也向着良性方向开展。开展商们都把降低开发本钱、进步工程品质、重视后期管理放到首位，以期能战胜对手夺得相应的市场份额。长春新广将从以下几个方面对长春2004年上半年写字楼市场进展综合分析：
〔一〕从市场的供给量来看：
随着写字楼市场行业的细分，分为商住两用和纯写字楼两种产品。据长春新广所掌握的资料，截止到2004年上半年，市场上在售工程共有27个〔含对外出租的工程〕，其中商住两用楼有12个，占工程总数的44.4%；纯写字间有15个，占工程总数的55.6%，整个市场上的现有的供给量已到达959715平方米左右。
〔二〕从市场的需求量来看：
随着长春市人均程度的进步和城市综合竞争指数的上扬，再加上2003年国务院提出振兴东北老工业基地的战略决策，长春的写字楼租售市场“风生水起〞，世界500的跨国企业和国内的实力雄厚的大型公司，越来越多的来长春投资创业，趁着国家振兴东北的东风，以求分得一杯羹。一时间“洛阳纸贵〞，长春的中高档写字楼如：中银大厦、光明大厦、国际大厦、吴太商务中心、润天国际等租售率稳步上升。
1、区域位置：
从长春的写字楼市场区域分布来看，高档写字楼主要集中在人民广场商圈附近，这里集中了中银大厦、国际大厦、光明大厦、润天国际、中吉大厦、吴太商务中心〔位于火车站商圈〕、21世纪国际商务总部等；中低档写字楼主要集中在火车站商圈、桂林路商圈、红旗街商圈，这里有长春银座、长春银都、长春昆仑、双龙大厦、威宝数码科技大厦、火炬大厦、中岚公寓、长影商务景都、时代大厦等。而本案位置正处于此几处商圈均匀辐射地，随着政府对绿园区更多关注，长春市汽贸城的逐渐开展，普阳街周围商务气氛将更趋浓重，这里必将书写长春写字楼市场的新篇章。
2、户型和面积：
随着、等新概念的兴起，商住写字楼或小户型、小面积写字楼受到目的客户的欢送，这种小户型的面积主要在30㎡—100㎡之间。从目前购置小户型写字楼的客户分析，自用办公需求主要来自一些私营中小企业、一族、外地企业驻长办事处等。它们的普遍特征为资金实力较弱，需求的办公面积较小。特别是效劳性企业中的民营咨询公司，由于启动资金较少，但这种企业数量很多，因此已成为小户型写字楼主力客户群体。本工程户型类别较为丰富，面积分割等比拟灵敏，可以同时满足大、中、小等不同客户群体的需求。
客户类型：
长春的写字楼客户类型分布具有地域性，集中在人民广场附近的中高档写字楼的客户大部分为世界500强和国内实力很强的集团公司，从行业划分来看，包括房地产、医药、金融、产业、餐饮、贸易、期货等，这个区域的客户所需求的面积在200㎡—500㎡之间；火车站商圈的中档写字楼的客户70%以上为医药行业，还有一些广告、软件、网络等中小型公司，此区域客户所需求的面积在100㎡—200㎡之间；桂林路商圈的写字楼75%为各种广告公司，还有一些软件、网络公司和外地机构驻长办事处，此区域客户所需求的面积在50㎡—100㎡之间；红旗街商圈的写字楼的客户主要以旅游公司、律师所、美容公司、装修设计公司、外地机构驻长办事处等，此区域客户所需求的面积在30㎡—100㎡之间。长融大厦受到红旗街商圈辐射，同时受周围政法一条街影响，其目的客户主要为律师事务所、装饰、化装品等小型公司。
物业管理：
伴随着长春写字楼市场的开展，也由于写字楼物业办公用处的特殊要求，物业管理受到客户的普遍重视。好的物业管理公司，向业主提供了优质效劳同时维护保养公共设施、设备，使物业长时间保持优良的品质，进而保值、升值；从另外一个角度讲，好的物业管理公司有益于补充和完善开发商的信誉和形象，增加物业的附加价值，使其更具有吸引力，特别是在市场剧烈竞争的今天，工程的硬件程度处于伯仲之间时，物业管理的软件程度将是吸引目的客户的重要手段。
〔三〕从市场的租售价格来看：
长春写字楼的租赁市场跟北京、上海相比不是很成熟，更多的开展商把工程定位在“只售不租〞。只有人民广场和桂林路附近的1995年2000年的老写字楼开展商采取对外租赁的方式，如：中银大厦、国际大厦、威宝数码科技大厦、中岚公寓、火炬大厦、通汇大厦等。而近几年开发的工程如：润天国际、长影商务景都、星宇名座、中天大厦、长春银座