长融名都下半年营销推广计划.doc

11/1111/1111/112004年长融名都下半年营销推广方案一、2004年上半年长春写字楼市场综述每一个城市都有属于自己的标志性建筑城市中的写字楼或许不是城市中的标志性建筑但是几乎所有的写字楼都是城市开展进程的标志它无一例外地印证了城市开展的步伐。就此而言可以说写字楼是城市开展进程的标志。随着国家宏观调控政策的不断出台和长春房地产市场竞争的加剧各开展商的实力、操盘程度、抗风险才能都有很大进步而且工程的竞争也向着良性方向开展。开展商们都把降低开发本钱、进步工程品质、重视后期管理放到首位以期能战胜对手夺得相应的市场份额。长春新广将从以下几个方面对长春2004年上半年写字楼市场进展综合分析：〔一〕从市场的供给量来看：随着写字楼市场行业的细分分为商住两用和纯写字楼两种产品。据长春新广所掌握的资料截止到2004年上半年市场上在售工程共有27个〔含对外出租的工程〕其中商住两用楼有12个占工程总数的44.4%；纯写字间有15个占工程总数的55.6%整个市场上的现有的供给量已到达959715平方米左右。〔二〕从市场的需求量来看：随着长春市人均程度的进步和城市综合竞争指数的上扬再加上2003年国务院提出振兴东北老工业基地的战略决策长春的写字楼租售市场“风生水起〞世界500的跨国企业和国内的实力雄厚的大型公司越来越多的来长春投资创业趁着国家振兴东北的东风以求分得一杯羹。一时间“洛阳纸贵〞长春的中高档写字楼如：中银大厦、光明大厦、国际大厦、吴太商务中心、润天国际等租售率稳步上升。1、区域位置：从长春的写字楼市场区域分布来看高档写字楼主要集中在人民广场商圈附近这里集中了中银大厦、国际大厦、光明大厦、润天国际、中吉大厦、吴太商务中心〔位于火车站商圈〕、21世纪国际商务总部等；中低档写字楼主要集中在火车站商圈、桂林路商圈、红旗街商圈这里有长春银座、长春银都、长春昆仑、双龙大厦、威宝数码科技大厦、火炬大厦、中岚公寓、长影商务景都、时代大厦等。而本案位置正处于此几处商圈均匀辐射地随着政府对绿园区更多关注长春市汽贸城的逐渐开展普阳街周围商务气氛将更趋浓重这里必将书写长春写字楼市场的新篇章。2、户型和面积：随着、等新概念的兴起商住写字楼或小户型、小面积写字楼受到目的客户的欢送这种小户型的面积主要在30㎡—100㎡之间。从目前购置小户型写字楼的客户分析自用办公需求主要来自一些私营中小企业、一族、外地企业驻长办事处等。它们的普遍特征为资金实力较弱需求的办公面积较小。特别是效劳性企业中的民营咨询公司由于启动资金较少但这种企业数量很多因此已成为小户型写字楼主力客户群体。本工程户型类别较为丰富面积分割等比拟灵敏可以同时满足大、中、小等不同客户群体的需求。客户类型：长春的写字楼客户类型分布具有地域性集中在人民广场附近的中高档写字楼的客户大部分为世界500强和国内实力很强的集团公司从行业划分来看包括房地产、医药、金融、产业、餐饮、贸易、期货等这个区域的客户所需求的面积在200㎡—500㎡之间；火车站商圈的中档写字楼的客户70%以上为医药行业还有一些广告、软件、网络等中小型公司此区域客户所需求的面积在100㎡—200㎡之间；桂林路商圈的写字楼75%为各种广告公司还有一些软件、网络公司和外地机构驻长办事处此区域客户所需求的面积在50㎡—100㎡之间；红旗街商圈的写字楼的客户主要以旅游公司、律师所、美容公司、装修设计公司、外地机构驻长办事处等此区域客户所需求的面积在30㎡—100㎡之间。长融大厦受到红旗街商圈辐射同时受周围政法一条街影响其目的客户主要为律师事务所、装饰、化装品等小型公司。物业管理：伴随着长春写字楼市场的开展也由于写字楼物业办公用处的特殊要求物业管理受到客户的普遍重视。好的物业管理公司向业主提供了优质效劳同时维护保养公共设施、设备使物业长时间保持优良的品质进而保值、升值；从另外一个角度讲好的物业管理公司有益于补充和完善开发商的信誉和形象增加物业的附加价值使其更具有吸引力特别是在市场剧烈竞争的今天工程的硬件程度处于伯仲之间时物业管理的软件程度将是吸引目的客户的重要手段。〔三〕从市场的租售价格来看：长春写字楼的租赁市场跟北京、上海相比不是很成熟更多的开展商把工程定位在“只售不租〞。只有人民广场和桂林路附近的1995年2000年的老写字楼开展商采取对外租赁的方式如：中银大厦、国际大厦、威宝数码科技大厦、中岚公寓、火炬大厦、通汇大厦等。而近几年开发的工程如：润天国际、长影商务景都、星宇名座、中天大厦、长春银座等开展商均只售不租。一个区域写字楼的客户入住率的上下是判断该工程租售情况好坏的重要标志之一。各区域内的写字楼入住情况如以下列图所示：从上图可以看出人民广场、火车站、红旗街三个区域的写字楼的入住率均呈稳步上升趋势新建的写字楼如：长影商务景都、星宇名座、润