蓝图中江项目.ppt

蓝图地产中江项目定位报告一、了解中江

二、房地产市场分析

三、项目定位

四、客群定位

五、其它建议中江——位于四川省中部，盆地西部，隶属于中国重工业城市德阳市，东邻绵阳市三台县、南达遂宁市蓬溪县、资阳市乐至县，西接成都市金堂县、广汉市，北邻罗江县、绵阳市涪城区。县城距德阳35公里，距绵阳65公里，距成都64公里。幅面面积2200.0平方公里，总人口145万人，是四川省25个丘陵大县之一。项目中江的交通：交通升级的提高，对城市化发展有着显著的推动作用一、了解中江

二、房地产市场分析

三、项目定位

四、客群定位

五、其它建议产品研判（住宅）产品研判（商业）1、现有的商业网点体量较小，业态单一、品牌档次较低、不能满足消费者的一站式消费需求。
2、商业网点比较分散，不集中，不便消费，如餐饮，休闲娱乐等。
3、业态小而比较杂乱，留不住中江本土的高端客户，使其这部分客户去德阳和成都消费。
4、房地产在建项目较多，但纯商业项目没有，大部分项目都是底商形式的社区服务商业，这样的商业不能成为县域商业的中心的。

房地产发展的发展阶段
中江房地产发展缓慢，楼市正处于成长阶段向成熟阶段过渡期，2008年前居住物业主要以自建房、单位房为主。
项目运营专业化初现端倪
注重售场包装，办公场地\销售场所分区办公，销售接待注重现场客户服务，但仅停留在基础营销水平。富丽滨江、蓝湾半岛、中凯一号在售场包装、营销推广还是营销物料都开始向德阳营销水平靠近，能够代表并带动区域房产发展。
中、大规模项目引领市场
从实地调研情况来看，目前中江已发布销售信息项目超过20个，其中100亩以上项目5个，50-90亩项目8个，其余均为50亩以下小规模项目，且规模较大项目现目前多集中在中江大道两侧及南渡片区；现可供开发地块多集中在白马山区域、南渡中学区域和二环路段区域，独立地块面积60-100亩，可进行组合开发，但也存在投资风险点，地价相对较高，成交均价130-170万/亩，外来投资隐形成本相对较高，新区域建设投资大，周期长，消费者观望心态较重。经济型居家户型受追捧
与川内其他的三、四级城市类同，以自住为主要的目的75-85㎡两房，90-110平米三房的经济型居家户型是当地的主流户型，客户接受度较高。销售价格区间在3200—3800元/平米，现售价在3500元/㎡左右，房屋总价在35万以内市场接受度较高。
返乡型经济，大假节点式销售
受以劳务输出为主的经济结构影响，在大假返乡潮期间，房地产去化是其它时间的2倍以上。中江县总人口高达145万，县城人口外迁相对较少，多选择当地置业安家，属外出务工输出大县，潜在返乡置业客群较多，房地产市场较德阳其他区县活跃，2014年成交量约45万方，2015年上半年成交量近20万方，据不完全统计全年成交量应该超过40万方，市场库存占比较少，预计超过30万平方。

小面积商铺受青睐
商业以小面积为主，二层三层商业赠送面积小，去化缓慢。中江现有商业存量约为60万㎡，一楼均价为11000元/㎡。总价在50万㎡以内市场接受度较高。超过100万元的大面积商铺去化较为困难。
现有开发商整体实力不高
区域内多以本地开发商为主，外来开发商较少，缺乏开发经验的开发商进驻，因此营销水平相对较低。
一、了解中江

二、房地产市场分析

三、项目定位

四、客群定位

五、其它建议区位优势明显：
本案处于中江新的政务中心附近，又处于城市发展的潜力巨大的区域。
自然资源丰富：
本案紧靠市政玄武公园和小东河，其生态，低碳、有氧的居住环境是其它项目不可比拟的。
商业价值起点高：
区域商业配套不足，项目又紧靠小东河，其滨河商业较高。
开发商实力雄厚：
蓝图地产来自成都其产品和园林景观设计要高于本土开发商。
区域配套不足：
目前本案所在的区域基础设施配套不足，如公共交通等。目前中江县内开发项目较多，未来供应体量巨大，如果我们动作不快，一旦大规模项目入市，很可能造成项目滞销。
建议项目在2017年春节正式入市。在项目现场示范区打造的同时，中江县老城区设置市内接待点，并配备看房班车，以保证市内客户便利看房需求。
前期在核心城区摆展咨询，为加快项目进度，现场无法实现客户展示的情况下，以市区接待中心为核心，现场重点进行外部奢华现场实景，形成口碑效应。产品定位项目总平图建议古典主义建筑风格（一）欧式的建筑风格（二）滨河商业街示意图（仅供参考）商业建筑风格示意图（仅供参考）南亚风情园林以全配套来弥补项目目前配套不足尽可能最大化灰空间，以实得面积拉开户型面积差异，提高购房客户的得房率，使实得单价较低。最终达到总价控制，功能完备。
阳台赠送、结构连板，可拆卸的内飘窗，入户花园、空中庭院、室内分割，并可考虑用错挑房间
备注：上表中的户型面积，包含了赠送面积的，具体的户型套数和占比，可以根