吉达地块项目定位报告.ppt

【序言】第一章宏观环境分析第一章宏观环境分析宏观环境分析宏观环境分析宏观环境分析宏观环境分析宏观环境分析宏观环境分析机遇一：国家战略机遇二：淮安增长极的带动机遇三：振兴苏北和扶持宿迁泗阳城市发展方向何去何从？泗阳县城市总体规划（2011-2030）泗阳县城市总体规划（2011-2030）城市规划对项目的影响：
利好：
现行规划城市向东和向北发展对我们项目有一定的促进作用；
新规划确定城市规模在扩大，县城人口在不断的增加，确立了我们项目的中心位置；
利空：
现行规划的实施，导致项目周边项目聚集，竞争压力增大；
新规划的发展方向使得城市发展重心有所改变，主要向东、西、南发展，对我们项目有所不利；·市场分析

核心商圈市场分析众兴路（桃园路——解放路段）
（1）主要经营业态
宾馆、苏宁电器、手机、美容美发、KTV、特色餐饮、电子数码、洗浴中心、影院、金融、邮政、电信、五金、电子、药店、医院、百货、鲜花、婚纱摄影、学校、文具销售。
（2）街区发展特点
众兴路，是最早的一条中心商业街，依托学校、医院等最初的公建设施，以及最早的百货商场——亚细亚购物中心（以传统百货为主），逐渐聚集了包括农工商、苏宁电器、五星电器等在内的一批知名连锁企业，逐渐丰富了街区的业态，随后包括休闲餐饮欢乐时光等在内的休闲餐饮的逐渐加入，使得众兴路成为了最早的一条中心商业街。淮海路（解放路——繁荣路段）
（1）主要经营业态
电动车、建材、美发、婚纱摄影、诊所、金融、电信、酒店、旅店、机电销售和修理、鲜花、礼品、休闲餐饮、特色餐饮、服装、副食品批发和零售等。
（2）街区发展特点
淮海路最早以五金机电销售和修理为主要经营内容，摩托车、电瓶车销售和维修服务逐渐兴起，并向这一街区聚集；依托“慢字口”形成了金融电信的形象门店、超市门店（原为苏果超市）；淮海路还有泗阳最早的规范型酒店泗阳大酒店，住宿、餐饮、会务等功能齐全；旅店业则随着泗阳中央商城及其商业街的建设而逐步兴起，取代了原有的副食品批发零售而成为新的城市商业特征；淮海路也是最早引入“UES”休闲餐饮的街区。繁荣路（北京路——众兴路段）
（1）主要经营业态
建材、美发、电动车、金融、餐饮、酒店、旅店、机电销售和修理、鲜花、礼品、婚纱摄影、诊所、休闲餐饮、特色餐饮、服装等。
（2）街区发展特点
繁荣路主要以小型餐饮为主；中段主要是妇幼保健站及中医院等公办医疗机构为主；南段则以城区民房为主，店面形象较差，配以服装、饰品、中介、广告公司等构成，依托振兴商贸城的辐射和已经形成的桃州名都排挡和夜市等，形成了以休闲饮食、餐饮为主的经营特色。桃园路(淮海路——众兴路)
（1）主要经营业态
电器、保险、建材、卫浴设施、厨房设备、窗帘、家庭装饰、菜场、小商品市场、超市、饭店、银行、医院、药店、超市、烟酒店等。
（2）街区发展特点
桃园路原名“水电路”，主要以装修建材为主要特色，花园口阶段，桃园路建材装饰材料销售还刚刚处于起步阶段，并有进一步聚集的趋势；随着美食街的营业，餐饮成为了该街区的另一个主要特色；小商品批发也是该街区的重要特点之一。街区本案人民路商业中轴逐渐形成
近年来泗阳政府加大旧城改造力度，城市面貌正在发生着重大改变，淮海路以北的人民路改造成为了重中之重，致力于建设以人民路为中轴的商业街体系，同时，也提出了城北商圈发展的新概念，围绕电视台，建设以城北商业新核心。雨润中央新天地、锦都豪庭三期、意杨国际及原移动公司地块构成了人民路北段的主体部分。同时，人民路南段，也在开展新的建设，哥伦布购物中心已经开工建设，商业总体量超过12万平米，建成后，将成为集主题购物、餐饮娱乐、影院为一体的泗阳当时最大的商业综合体。众兴路商业的进一步扩展
围绕向东发展战略，众兴路东段（桃园路口——上海路口）的改造也已经开始，规划建设了新城市花园小区、新城市商业广场、绿都花园、巴黎都市和开元名都国际大酒店等为主的住宅、商业、酒店项目建设，这些项目的建设将极大地改善众兴路的街区环境和商业消费环境，大大提升城市消费水平。淮海路（解放路——繁荣路段）：
淮海路逐渐成为了五金机电销售的聚集区域，电动车、摩托车销售维修门店已经形成气候加快以机电、电动车、摩托车销售和服务产业的聚集.
泗阳县政府已经初步落实在桃园路和淮海路交汇处东南角建设大润发超市。大润发超市的建设和入住，将形成新的中线商业聚集区,北京路商业面临新的改变
现已形成包括新世纪大酒店、金康华府——翡翠城街区商业、现代城街区商业为主的商业发展格局。同时，在建的乐天玛特（泗阳二店），位于北京路与桃园路交汇处，与本案相邻，同处于城北商圈范围之内。此外，圣地名门、泗水现代城等项目的建设，对于北京路西段街区环境也将起到积极的推动作用，城北商圈的基本范围确定。
一级市场分析一级市场分析一级市场分析一级市场分析一级市场分析