推盘策略0908.doc

中国·洛带博客小镇推盘策略（初案）

一、板块划分及功能定位
根据项目整体规划布局及产品特征，可分为4大板块：
1、古镇旅游板块
主要由1#、2#、3#地块组成，商业发展方向以古镇休闲旅游为主，业态涵盖非遗、旅游购物、中西餐饮、特色小吃、酒吧/水吧、茶楼、客栈、艺术工作室等，商业调性活力四射、异彩纷呈，形成集中展示、体验成都休闲文化的商业主题。

商业文化主题—成都休闲生活方式示范区：
本项目打造近郊旅游目的地有三大优势，一是紧靠洛带古镇，具备发展古镇旅游的基础；二是距离成都近，交通便利，到达性好；三是项目体量大，可纵深发展特色旅游。但对应的劣势也较为明显，一是洛带古镇形象较差，且政府打造力度不足，目前已明显落后于黄龙、街子、平乐等古镇；二是因距离成都太近，如缺乏拉长体验时间的商业业态存在，则难以留住人。所以，我们要思考的是如何有效利用并强化优势，同时弱化劣势。
在项目前期的策划中，逐步形成了以发展客家文化、文博文化及非遗文化为特色的旅游概念，这些概念能够从项目整体高度上对于改善洛带古镇原有的文化体验性差、高端客群参与度低及商业同质化严重等问题起到积极的促进作用。但同时这些文化也有各自的局限性，如客家文化的独特性在于精神层面，其物质层面的表象已融入当地民俗文化中，难以像藏羌文化那样易于活化，引起大众的参与兴趣；而文博文化更多以静态展示为主，与商业的衔接及互动不足；非遗文化最容易与商业结合并形成旅游特色元素，但其自身存活能力的限制又对项目的投资价值带来不利隐患，所以我们还需寻找既具有鲜明文化特色，又能够促进旅游商业发展的商业文化主题。
成都以“休闲之都”的城市形象被世界广泛认同，这种休闲的本质就是一种生活态度，它可以是沏一杯盖碗茶、听一段散打评书、看一本畅销小说、吃一碗酸辣粉丝；也可以是打麻将、泡酒吧、看表演、品咖啡；甚至于闲逛或是发呆。形式本身已不重要，关键是从态度上真正能从骨子里愿意暂时放下生活的压力而尽情的享受生活，这也是“来了就不愿意离开”的本质原因，也是独特魅力所在，丽江古镇的成功也在于此。而纵观成都休闲文化的载体，基本是以点状形式散落于各区各街各巷，包括宽窄巷子、锦里等城市休闲型项目和黄龙溪、街子、平乐等古镇休闲型项目，都因各种局限性无法将成都的休闲生活方式完整呈现，这就给本项目提供了一个巨大的市场发展空间，即充分利用并放大项目的古镇优势、距离优势、规模优势、产品优势，打造一个属于世界的“成都休闲生活方式示范区。
在这个示范区内，具备了各种休闲元素，白天可逛古镇，看博物馆，购物、品小吃、坐茶馆、参与非遗手工制作；夜幕来临，各式中西餐饮、酒吧、咖啡店风情呈现，同时还将有各类民俗表演（如客家山歌、歌舞、变脸、吐火、杂耍、锅庄舞）以及现代表演（街舞、散打评书、时装走秀）等前来助兴，供游人参与体验；困了还有不同情调的客栈提供休息，在悠长的梆子声中安然入眠……..如按此思路开展工作，可以在三方面取得一种共赢的局面：
（1）消费者
首先，一个具有独特的文化内涵、明确的商业主题并能展示成都特色的古镇旅游项目容易引起旅行社的共鸣，丰富他们的旅行线路及服务内容，从而撬动旅游市场，形成国内外旅客的旅游目的地之一；其次，距离成都18公里的距离优势同样能吸引大成都范围市民的参与体验热情。
（2）商家
明确的商业主题和消费群体能够让商家准确的了解项目的发展前景，激发投资兴趣，调整商业特色，共同开辟新的市场。
（3）开发商
一方面能够促进招商工作的快速推动，尽快度过项目风险期，形成能够自我发展的商业格局，而不是公司长期的、持续的投入大量资金进行扶持；另一方面，从销售角度来看，在项目的商业成熟度未呈现之前，一个有前景的、有吸引力的商业主题概念能够增强投资客的想象空间和对项目的信心，从而带动销售并提前释放商业附加价值。

2、商务度假板块
主要由4#、5#地块组成，商业发展方向以高端小型会议、养生度假为主，业态涵盖私人会所、企业公馆、艺术工作室、养生馆、幼儿园等，商业调性奢华、低调、大气，为半开放场所。

商务度假—休闲生活方式的高端需求
打造商务度假板块有三大理由，首先商务会议是一个市场需求巨大的产业。成都是中西部地区重要的中西部城市，是科技、金融、商贸的中心枢纽，每年有大量的专业展览、会议论坛及节庆活动召开，而其中有相当比例的商务会议并不希望在高级酒店或会展中心开展，它们具有休闲度假的需求，以营造轻松的会议氛围。本项目的休闲优势、距离优势及交通优势可以很好的与这部分需求相结合；其次，商务度假带来的人流对吃住行游娱购存在着巨大的消费需求，能与古镇旅游板块形成互补并带动相关商业的发展；第三，参与商务度假的大多为较高端的商务人士，他们本身也是项目销售的目标客群，商务度假板块可以增强商务人士对项目的整体关注度及吸引力。

3、生态居住板块
主要由6#、