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浅析物业消防安全管理中存在的问题及改进措施

浅析物业消防安全管理中存在的问题及改进措施提要：
大力提高物业服务企业消防管理主体意识与管理能力。安全
生产、社会治安综合治理、建设（房地产）主管部门等职能
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浅析物业消防安全管理中存在的问题及改进措施
随着城市化的不断发展，物业消防安全管理工作日显重
要。笔者对贵州省黔西南布依族苗族自治州目前物业消防安
全管理存在的问题及以及原因进行了分析，并就如何改进提
出了工作建议。
物业管理，是指物业管理企业对城市中各类住宅物业及
其配套的共用设施、设备和绿化、卫生、交通、治安、消防、
环境等统筹进行维护修缮、整治等管理服务的活动。确保管
理区域内业主及物业使用人的生命财产安全是物业管理的
一项基本内容和工作，而消防安全管理在生命财产安全管理
中所占的地位和分量又是重中之重。但目前黔西南州的物业
消防安全管理还存在着许多亟待解决的问题，因此要进一步
推进物业消防安全管理，必须尽快建立健全物业管理服务体
制和运作规范体系，形成与目前蓬勃发展的房地产经济和住
宅商品化、社会化相适应的新型物业管理模式。

一、物业服务企业消防安全管理中存在的问题

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（一）重视程度不够。一些物业服务企业重经营、轻安
全，重眼前、轻长远，重修补、轻维护，精力、人力、财力、
物力多放在物业经营、费用收取、环境卫生、治安防范和普
通的水电维修等方面，忽视了对公用消防设施日常维护和消
防安全日常检查，造成物业服务企业内部消防安全制度不完
善、机构不明确、职责不清晰，消防值班、巡查、维护失位、
缺位，隐患频现。
（二）主体意识不强。有的物业管理公司过分强调为业
主和物业使用者“服务”，在消防安全问题上不想管、不敢
管，对房地产开发企业、建设单位的物业保修责任，对建筑
消防设施检测和维护保养单位的依赖性大，对业主、经营场
所的自治自律和行政部门的指导干预期盼值高，造成对业主
进场装修使用把关不严、跟踪服务管理不到位，对消防设施
故障损坏发现维修不及时，出现问题推、拖，乐见“责任不
清”状态，不能主动实施管理、积极解决问题、勇于承担责
任。
（三）管理水平薄弱。当前，物业服务企业从事消防管
理的多为消防控制室值班、保安和水电维修人员兼职较多，
除消防控制室值班员按照国家法律规定经消防专门培训持
证上岗外，其余人员基本上都没有经过专门消防培训，导致
从事消防管理的人员没有掌握基本消防常识，不能发现火灾

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危险性，不懂得建筑消防设施功能和检查、维护、操作的基
本方法，加之由于物业服务人员工资低、责任心差，消防管
理几乎成“空白”。
（四）维护资金缺乏。按照《物权法》及有关规定，物
业服务企业实施消防管理所需费用主要来自业主交纳的物
业服务费，物业服务收费遵循合理、公开以及费用与服务水
平相适应的原则，然而实际生活中，物业公司提供的服务不
能满足业主要求，服务质量与物业收费不成正比，是物业纠
纷的核心所在。作为业主，往往采用拒交物业费作为自身的
维权手段，长期积压、欠收的费用给物业服务企业造成较大
压力，不得不缩减开支、压缩管理项目，造成服务质量降低，
产生恶性循环。另外，商品住宅、售后公有住房住宅等虽有
专项维修资金，可用于共用部位、共用设施设备保修期满后
的维修和更新、改造，但其使用条件和程序较为复杂，能够
成功动用使用的在现实中并不多见，没有资金，物业服务企
业对一些隐患问题的整改也是有心无力。
二、物业服务企业消防安全管理存在问题背后的原因分
析造成上述问题的原因是多方面的，既有法律政策层面的因
素，又有商品经济下社会管理方式的原因，涉及物权制度、
合同关系、行政管理和业主自治等各种法律关系、各个环节。
分析其具体原因，主要包括以下几个方面：

（一）物业管理整体发展水平不高。按照我国《物权法》

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和《物业管理条例》设计的模式，业主对建筑物内的住宅、
经营用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部
分享有共有和共同管理的权利。全体业主组成业主大会，代
表和维护业主在物业管理活动中的合法权益，并选举业主委
员会作为其执行机构。物业服务企业是全体业主决定聘用，
受业主委托从事物业管理的，物业服务企业与业主共同体是
一种合同上的委托关系。物业管理企业未能履
浅析物业消防安全管理中存在的问题及改进措施
提要：大力提高物业服务企业消防管理主体意识与管理能
力。安全生产、社会治安综合治理、建设（房地产）主管部
门等职能部门

行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害
的，应当依法承担相应的法律责任。而现状是，很多建筑小
区根本没有成立业主大会，以业主大会名义与物业服务企业
签订物业服务合同的更加稀少，