购物中心营运与招商方案.pdf

购物中心运营及投资计划

目录

市场调研分析…………………………………………1

项目分析……………………………………9

商场业态发展方向……………………………………14

商场商业模式………………………………26

商场管理制度建立…………………………30

商场包装.......................49

人员培训………………………………………………50

商场招商计划………………………………51

1、市场调研与分析

1.1商业市场背景1、一定的商业发展经历了起步阶段，正在进入快速增长

期，商业形态也在同步升级。从历史上看，2002年以前，某种商业形态

是以集市（一些商场）为代表的。物业也采用市场化经营模式，商业模

式上我们称之为市场化物业），商品构成主要集中在市民的生活必需品，

包括食品、副食品、低端服装、日用品等，中高档商品和非生活用品。

耐用品销售有限。

2、2002年以后，某业务发展进入高速增长阶段。快速增长阶段的典型特

征是业务规模扩大和业态升级。2002年以来，部分市民收入水平不断提

高，消费观念先进，消费规模同步扩大。.从业态看，一定批次的新商铺

在市场上投入运营，以品牌垄断、大型超市为主的业态开始出现，成为市

场消费的主体。这种情况标志着某项业务发展进入了高速增长期。

3、某项业务的发展经历了以市场化业务为主体的初级发展阶段，目前正

进入超市、专卖店、商场、集贸市场等多种业态的发展阶段。业态的升级，

商业竞争的加剧，已成此。时期的主要特征。

1.2商业市场现状

1、典型的二级城市商业配送体系——二维商业配送体系，由核心商业区

和社区商业组成的商业体系。商业分布十分集中，主要集中在以古木地

中路为核心的区域，集中了市场化的商场、集市、大型超市、家电超市、

专卖店、地下街等多种商业形态。

2、以古木地中路为核心，新华路集中了一大批日用品批发和零售业务，

主要经营日用品、食品、副食品、烟酒、建材、五金等商品。文化路商
户相对较少，主要以爱家超市和益家百货为主，主要经营日用品、食品、

副食品、服装等商品。稻香路的业务近年来发展迅速，逐步形成了以品

牌专卖和家电超市为主的经营业态，主要经营电器、皮鞋、休闲服装等。

3、随着城市经济的发展和居民收入水平的提高，虽然生活必需品等生活

必需品仍是当地商业经营和消费的主要商品，但中高端耐用消费品的消

费规模如品牌服装、高档配饰、家用电器、家居装饰还是比较大的。不

断发展壮大，占据了相当大的市场份额。

1.3商业市场发展趋势预测

1、随着城市经济的发展和大型商业的发展，以商场和大型综合市场为代

表的商业物业开始供应市场。地方业态从传统业务向现代业务转变，但

由于商业消费市场增长受限和消费水平提高，业务过剩导致市场竞争加

剧，经营者盈利能力逐渐下降。

2、从商业发展趋势来看，当地商业区将进一步向古木地路集聚。依托原

有的营商环境，将古木地路建设成一批高端购物中心，促进当地业态升

级。尤其是以购物中心为代表的大型购物中心，将彻底改变当地的商业

格局和竞争形式。

3、随着当地商铺租金的上涨，商铺的销售价格也随之上涨。但从商业运

营来看，业务规模和单品利润并没有同步增长。特别是单品利润呈下降

趋势。商业运营效率普遍下降，从而抑制商铺租金和销售价格的进一步

上涨，随着大量商铺的开发和交付，商业租金和销售价格将在达到顶峰

后逐渐下降，直至市场供需再平衡。

4、在市场开拓方面，商业竞争水平较低，主要集中在低层次的重复定位

和价格竞争。往往缺乏有效的管理和规章制度，给广大经营者的经营造
成损失。市场急需专业化，管理规范化的现代化商铺。商业竞争逐渐从

硬件竞争转变为软硬件并举的竞争格局。

业务发展周期图

◆早期◆成长期◆成熟期◆衰退期

主营业市场超市、专卖店、专业店、大型商场调整商业结构，掏

务业态商场空门店

商品结低端日用品中低档商品、服高、中、低端商品、中低档商品、日用

构装百货耐用消费品品

竞争形有限的竞争完全竞争垄断竞争有限的竞争

式

盈利模高利润和高低利润高波动利润适中，波动性利润下降和波动

式波动低

5、从以上发展趋势图可以看出，某业务发展进入成长期。成长期的典型

特征是消费规模的迅速扩大和竞争的残酷。在有利的市场发展刺激下，

大量商铺开业，经营规模迅速扩大，势必导致经营竞争加剧，经营利润

水平下降，市场波动加剧。我们所处的环境与上述完全一样，因此我们

必须做好充分竞争的准备。
6、随着市场竞争的激烈，定位错误、经营管理水平低下的商家将被市场

淘汰，消费者在竞争的