某购物中心营运及招商方案.docx

编号：时间：2021年x月x日书山有路勤为径学海无涯苦作舟页码：百富购物中心营运及招商方案合胜营销有限责任公司[专业商业营运·品牌招商策划团队]目录市场调研分析………………………………………………………………………………3项目分析……………………………………………………………………………………9商场经营业态定位…………………………………………………………………………13商场经营模式………………………………………………………………………………23商场管理系统建立…………………………………………………………………………26商场包装……………………………………………………………………………………42人员培训……………………………………………………………………………………43商场招商计划…………………………………………………………………………………44百富购物中心营运及招商方案一、市场调研分析1.1商业市场背景1、米泉商业发展经历了初级阶段现正进入快速成长期商业形态也在同步升级从历史情况来看2002年以前米泉商业形态以集贸市场为代表（部分商场物业也采用市场型的经营形式从经营模式上我们称为市场型物业）商品构成主要集中在市民日用品方面包括食品、副食品、低档服装、日用百货等中高档商品和非生活耐用品销售规模有限。2、2002年后米泉商业发展进入快速成长阶段快速成长阶段的典型特征是商业规模的扩张和商业形态的升级2002年以来米泉市民收入水平不断提高消费理念超前消费规模同步提升。从商业形态而言米泉一批新的商业卖场投入市场运营以品牌专卖和大型超市为主力的业态开始出现并成为市场消费的主体这种情形标志着米泉商业发展进入快速成长期。3、米泉商业发展已经经历了以市场型商业为主体的初级发展阶段现正进入以超市、专卖店、商场、集贸市场多业态并举的发展阶段商业形态升级和商业竞争加剧成为这一时期的主要特征。1.2商业市场现状1、典型的二级城市商业分布体系——二维商业分布体系由一个核心商业区和社区商业组成的商业体系。商业分布十分集中商业主要集中在以古牧地中路为核心的区域该区域集中了市场型商场、集贸市场、大型超市、家电超市、专卖店、地下街等多种商业形态。2、以古牧地中路为核心新华路集中了大量日用百货批发零售商业主要经营日用百货、食品、副食品、烟酒、建材、五金等商品。文化路商业相对匮乏主要依托爱家超市和亿家百货主要经营日用百货、食品、副食品、服装等商品。稻乡路近几年商业发展迅速逐步形成以品牌专卖和家电超市为主的业态主要经营电器、皮鞋、休闲服饰等。3、随着城市经济发展和居民收入水平提升日用百货等生活必需品虽然仍是当地商业经营和消费的主力商品但品牌服饰、高档饰品、家用电器、家居装饰等中高档耐用消费品消费规模不断增长在市场中已经占有相当份额。1.3商业市场发展趋势预测1、随着城市经济发展和大面积商业开发以商城和大型综合市场为代表的商业物业开始供应市场。当地商业形态由传统商业向现代商业转型但由于商业消费市场增长和消费水平提升有限商业过剩导致市场竞争加剧经营户的盈利能力逐步下降。2、从商业发展趋势判断当地商业区域进一步向古牧地路集聚依托原有的商业环境古牧地路将建成一批中高档定位的商场促进当地商业形态升级。尤其以百富购物中心为代表的大型购物中心必将彻底改变当地商业格局和竞争形式。3、伴随当地商铺租金的一路上涨商铺销售价格也水涨船高但从商业经营水平来看商业的经营规模和单品利润并未同步提升尤其是单品利润反而呈下降趋势商业经营效益普遍下滑从而抑制商铺租赁和销售价格进一步走高伴随大量商铺的开发和交付使用商业租赁和销售价格在登顶后必将出现逐步走低趋势直到市场供需从新达到平衡。4、从市场发育程度而言商业竞争层次较低主要集中在低水平的重复定位和价格竞争上时常缺乏有效的管理和规范使广大经营户经营受到损失市场迫切需要专业化、规范化管理的现代商业卖场。商业竞争逐步从硬件竞争转向软硬件并举的竞争格局。商业发展周期图解◆初级阶段◆成长阶段◆成熟阶段◆衰退阶段主力业态集贸市场超市、专卖店、商场专业卖场、大型购物中心商业结构调整卖场空洞化商品结构低档日用品中低档商品、服装百货高中低档商品、耐用消费品中低档商品、日用品竞争形式有限竞争完全竞争垄断竞争有限竞争盈利模式利润高波动大