房价与地价的内生性及其互动影响_基于联立方程模型的实.pdf

Finance&TradeEconomics,No12,2010

房价与地价的内生性及其互动影响

)))基于联立方程模型的实证分析*

温海珍吕雪梦张凌

内容提要:虽然从城市层面来看,经济基本面是房价、地价的影响因素已经得到认可,
但是关于房价与地价之间的关系却一直存在争议。本文以城市地价与房价为内生变量,
选取5个地价影响因素和7个房价影响因素为外生变量,构建了联立方程模型。通过收
集全国21个城市2000-2005年的样本资料,采用两阶段回归法(2SLS)对模型进行了估
计,发现房价与地价之间存在内生性关系,相互影响的方向均为正向,并且房价处于主导
地位。实证结果也表明,人均可支配收入是地价的重要影响因素,同时也对房价有显著的
影响作用,房价滞后期对房价的影响程度最大,说明房价的预期效应是推动房价上涨的主
要原因。
关键词:住宅价格土地价格内生性联立方程
作者简介:温海珍,浙江大学土木工程管理研究所副教授、博士,310058;
吕雪梦,浙江大学土木工程管理研究所硕士研究生,310058;
张凌,浙江大学土木工程管理研究所讲师、博士,310058。
中图分类号:F29313文献标识码:A文章编号:1002-8102(2010)02-0124-06

一、引言

1998年,中国在全国范围内取消住房福利制度,从实物分配转变为货币化分配,这一制度变革
快速推进了住房商品化进程,也加快了中国房地产业的发展。此后,随着住房抵押贷款政策的实
施、土地出让制度改革的深化,房地产市场逐步走向繁荣。2000-2005年期间,国内21个城市的
房屋销售平均价格为2778元/平方米,从2000年的2328元/平方米上升到2005年的3571元/平
方米,总体上增加了53137%;同期21个城市居住用地平均价格为1267元/平方米,其中2000、
2005年的平均值分别为1014、1949元/平方米,上升幅度达92122%。在房价、地价持续上涨的背
景下,关于房价与地价关系的争论成为社会各界关注的焦点。房价决定地价,还是地价决定房价?
这一问题在政府部门、开发商和学术界之间存在着较大分歧,主要有三种观点:成本驱动论,需求引致
论以及互为因果论(黄贤金,2005)。遗憾的是,已有的实证研究没有得到一致的结论。周京奎(2005)
通过Granger因果关系检验发现,房价对地价有显著影响,地价对房价的影响程度较小(实际上不显
著)。李珍贵(2005),冯邦彦、刘明(2005)均发现房价是地价的Granger成因,反之则不成立。但是,高
波、毛丰付(2003)通过Granger检验和回归分析,发现滞后两个季度的房价和地价存在互为因果的关
系,况伟大(2005)则得出长期内房价走势决定地价走势,短期内两者相互影响的结论。
地价和房价作为房地产业两个重要的指标,对衡量和评判市场运行质量具有重要意义。客观、
正确地认识地价与房价的关系,对于科学制定房地产相关政策,推进房地产市场健康协调发展非常

*本文得到国家社科基金(NO:05CJY017)和国家自然科学基金(NO:40801057)资助。

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2010年第2期

重要。本文收集我国21个城市2000-2005年的面板数据,以地价与房价为内生变量,选取5个地
价影响因素和7个房价影响因素为外生变量,采用联立方程模型对房价、地价的关系进行实证研
究。与国内已有的实证研究相比,本文研究的变量不仅仅是房价和地价,将从经济基本面考察更多
的影响因素,研究数据从时间序列扩展为面板数据,研究的空间范围从全国层次进入到更为具体的
城市层面,研究方法上采用联立方程模型,能够获得房价和地价相互影响的定量关系。
二、选择性文献述评

(一)房价、地价的影响因素
从城市层面来看,住宅价格由经济基本面决定(沈悦、刘洪玉,2004)。实证研究往往基于供给
和需求分析框架,选择外生的宏观经济变量来解释住房价格,例如以收入、人口、建设成本等为自变
量,研究这些因素如何影响当地住宅市场的供需状况,从而导致城市间住宅价格的差异。众多的实
证研究表明,城市经济基本面变量对于城市间住宅价格差异具有显著的解释力和预测力。例如,
Quigley(1999)基于美国41个都市区1986-1994年的住宅价格数据,从住宅供给和住宅需求的角
度选取人均收入、就业人数、家庭户数、空置率、建设许可面积作为模型自变量。基本模型表明,这
些因素能够解释住宅价格差异的10%~40%,加上滞后住宅价格的扩展模型解释能力大大增加,
例如加入滞后一期和滞后二期的住宅价格变量后,回归方程的拟合度超过了95%。这说明住宅价
格除受到宏观经济环境影响外,还有可能受到滞后期住宅价格的影响。
相对房价而言,关于地价影响因素的文献不是很多,但是分析框架是类似的。例如