房价的影响因素分析_基于省际面板数据的实证研究.pdf

第19卷专辑中国管理科学Vol.19，SpecialIssue
2011年10月ChineseJournalofManagementScienceOctober，2011

文章编号:1003－207(2011)zk－0705－06
房价的影响因素分析
———基于省际面板数据的实证研究

叶阿忠，杜青川，郑万吉，林章秀

(福州大学管理学院，福建福州350108)

摘要:本文选择城镇居民可支配收入、单位房价税收、经济适用房建设面积、汇率、房地产行业平均工资5个影响
房价的因素，对全国31个省(市、自治区)的面板数据分全国、东部、中部、西部四项，1999－2003年，2004－2009年
两个时间段建立面板数据模型进行分析。结果表明:影响房价的根源在房地产市场的需求;政策性的因素如单位
房价税收和经济适用房建设面积，以及外部性的因素如汇率对房价的影响越来越大;要让居民买得起房，重点在于
政策调控。
关键词:房价;单位房产税收;汇率;经济适用房建设面积;房地产行业工资
中图分类号:F275;TP18文献标识码:A

国外对于房地产价格影响因素的研究起源较早
1引言
且研究较为全面，研究的影响因素主要包括了人口、
1998年，我国开始实行住房体制改革，将住房利率、收入、就业率等方面。1989年，Mnakiw和
建设由以政府主导逐步推向市场，房地产行业得到Weil(1989)［1］就首次提出将人口作为房地产价格
了快速的发展，并逐渐成为我国经济的支柱产业。的影响因素;Abraham和Hendershott(1996)［2］研究
总的来看，1998年至今，我国商品房长期处在供不了房地产价格与建设成本、就业率、利率和收入之间
应求的状态，房产价格呈上升趋势，这与我国经济持的相互关系，并且得到价格上涨幅度和利率呈负相
续高速发展，市场化程度不断提高，城市化迅速推进关;Baffoe(1998)［3］提出M2、贷款数量以及就业率
密切相关。会对美国的房地产市场产生区域性影响;GeoffKen-
图1为1999－2011年商品房销售价格和销售ny(1999)［4］通过分析爱尔兰住宅市场上的长期供
量涨幅变化趋势。2008下半年，美国次贷危机引发求关系说明居民收入与房地产价格呈现正相关。
全球金融动荡，进而传导至实体经济，我国房地产行
业受到巨大影响。在经历一段低迷后，2009下半
年，房地产价格迅速回升，上涨幅度大大高于危机之
前，超乎正常水平。我国沿海地区的房价和美国的
国债一度被经济学家称为全球两大泡沫资产。
正确分析我国房地产价格影响因素及其影响程
度，找出重点，是破解房价难题必须首先解决的问
题。
数据来源:《2010年中国房地产市场总结与2011年展望》
图11999－2011年商品房销售价格和
收稿日期:2011－07－22;修订日期:2011－09－02
销售量涨幅变化趋势
基金项目:国家自然科学基金资助项目(71171057);教育部高等
学校博士点基金资助项目(20103514110009);教育
部人文社科基金资助项目(10YJA790227);福州大学国外的研究很大一部分集中于市场经济中的
SRTP基金资助项目(13145)
因素对房地产价格的影响，由于我国国情的特殊性
作者简介:叶阿忠(1963－)，男(汉族)，福建沙县人，福州大学
管理学院，教授，博士生导师，研究方向:计量经济与(土地的集体所有，人口流动性较弱)，中国国内对
经济增长理论．
·706·中国管理科学2011年

房地产价格影响因素的分析不同于国外的研究。的困惑也正来自这两个方面:控制房价，是依赖市场
项卫星和李宏瑾(2007)［5］指出“供给增速远这双看不见的手，等待房地产价格的自然回落;还是
远小于需求增速，即供求不平衡导致了房价的过快出台更加强硬的调控政策?
上涨。”本文的研究思路是:选择城镇居民可支配收入、
沈悦和刘洪玉(2004)［6］利用1995—2002年的房地产行业平均工资作为市场方面影响房价的因
相关数据对中国14个城市住宅价格与经济基本面素，它们分别体现的是居民的购买力、房地产行业承
的关系进行了实证研究。研究结果表明，14个城担的可变成本;选择单位房产税收、汇率、经济适用
市经济基本面的当前信息或历史信息都可以部分解房建设面积作为政策方面影响房价的因素，它们分
释住宅价格水平或者变化率，并且这种解释存在显别体现的是政府收益、人民币的外部压力、供给调
著的城市影响特征。控。对这些因素进行测度，衡量其对房价的影响程
关于土地价格，不少学者都对其做了研究。严度，通过分区、分期对比，得出我们应考虑的偏重取
金海(2006)［7］分析了中国房价与地价的关系，结果向。
表明，从短期来看，是房价决定地价，而地价对房价本文采用面板数据固定影响变截距