090709房地产企业税收政策讲解.ppt

房地产企业所得税政策与纳税申报目录目录目录房地产行业背景资料房地产业是国民经济的重要支柱产业
温家宝用“重要支柱、举足轻重、至关重要”来形容房地产行业对国民经济的意义。
与房地产业直接相关的行业有38个，在所有行业中房地产业对金融业的完全消耗系数是最高的，达到0.0957，即一单位房地产业产值的增长会带动金融业产值增长0.0957单位。
与房地产开发相关的建筑业影响力系数为2.03，即一单位建筑业需求的增长可增加国民经济总需求2.03个单位，可以增加金属冶炼及压延加工业需求0.279单位，增加非金属矿物制品业需求0.134单位。尽管从2003年陆续出台了宏观调控政策，但更多的是地方政府强势推动下的放量发展，“土地储备”成为各大上市或非上市房地产公司看涨不看跌、不计代价、不计后果的标志。房地产企业由此比较粗放，大量用短期借贷进行长期投资，“短融长投”埋下了极大的金融隐患，一旦遇到市场急变和银根紧缩就是致命的。
其实，在中国房地产业，衡量资产质量的根本指标——“现金流净额”一直被忽视，这个指标就行业来说是-345亿元，连专业化管理最优秀的万科，也在-104亿元，保利是-94亿元，招商是-40亿元，富力地产是-83亿元。这就更不用说那些拼死吃“河豚”的中小开发商了。因为房地产的一直在黑箱状态下攀升，近年来房地产商和其所掌控的舆论资源变着花样地和政府宏调举措玩着猫捉老鼠的游戏，以花哨的广告和营销手段混淆视听，激发消费者投机房市变成房奴的做法。
2004年全国经济普查报告：房地产行业的利润率仅为6.7％，不管是净资产回报率还是销售利润率都在7％以下，在全国普查的16个行业中销售利润率排在第7位，仅为中游的水平。
2007年２月，中央统战部、全国工商联、中国民（私）营企业研究会共同发布的一份调查结果显示：房地产业的利润大大高于其他行业，税后净利润比处于第二位的电力煤气业的利润高１倍多，比平均水平高５倍。其中，房产业的利润率一般在15％－30％之间；地产业利润率更是高达100％－300％。财政部2006年11月3日通报了对39户房地产企业进行检查的结果：这些房地产企业资产不实93亿元，收入不实84亿元，利润不实33亿元，有的房地产企业刻意隐瞒的利润率最高达57%。
1、房地产的高利润引起社会分配不公。
2、高房价称为“新三座大山”之一，是每年两会的瞩目焦点。
3、官商勾结频频涉及地产业，房地产业成为官员寻租的最后一块蛋糕。（陈良宇、杜世成、刘志华……）
4、拆迁矛盾影响和谐社会，信访部门占相当比例的是拆迁矛盾，从重庆最牛钉子户到今年两会，也在热议钉子户问题！
5、新闻界的高调炒作称为催化剂！
温总理面对新加坡电视台，忧心忡忡的说：晚上睡觉的时候都在考虑两件事情：一是股市。二是房市长三角二线城市浙江绍兴，市区人口60万，2007年地方政府卖地入账76亿元，占财政收入近四成。2008年前10个月，卖地入账才区区6亿元，萎缩幅度超过90%，地方土地财政枯竭速度之快令人难以置信。
2008胡润百富榜
从上榜富豪所处行业来看，房地产仍以23.4%的比例排在首位，但较往年一直在减低。今年上榜房地产富豪财富缩水情况最为严重，拥有上市公司的房地产富豪，财富平均缩水60%，非上市的房地产富豪，财富平均缩水30%。其中，缩水最明显的是碧桂园的杨惠妍，其财富从去年的1300亿元减少到今年的330亿元，缩水近75%。许荣茂家族（世茂集团）、张力（富力地产）财富分别减少340亿元、290亿元，也在财富减少最多的企业家之列。国家税务总局全国稽查工作会议资料显示：2007年房地产税务稽查查补税款101.67亿元之多，其中企业所得税（外商投资企业所得税）占52％,营业税占21％。两税查补占四分之三左右。
2008年，国家税务总局对行业税收专项检查，首次分为①指令性查项目、②指导性检查项目、③汇缴企业检查。房地产业高居所有检查项目的第一位，是所有省份、地区必查的指令性检查项目！这是连续第七次把房地产列为专项检查的范围。
2007年房地产业纳税总额3527亿元，占总销售收入比例略提高到11.9%。2007年纳税额较2006年增长48.1%，与销售收入增长速度保持一致，超出总税收入31.4%的增长速度。万科以集团纳税总额53.1亿元，位列《中国企业集团房地产行业纳税十强排行榜》第一名。

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