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中国房地产发展历程

作为中国社会、经济全面改革开放的一个重要组成部分，房地产与国民居住问题紧密相关，但其市场化又是相对滞后的一个领域。在计划经济色彩仍旧浓厚的年代，中国房地产同许多新鲜事物一样萌芽在珠三角那片土地上。八十年代中期的广州、深圳等最一批接受改革开放洗礼的城市，成为了日后中国房地产蓬勃发展的奠基石。整个中国房地产的发展，起起伏伏，走过了32年的历程。在这32年里，中国地产行业发生了怎样的变化？发生了哪些足以对整个行业产生影响的事件？不妨把从上世纪80年代房地产萌芽到2010年房地产走向成熟这一历史过程分成四个阶段进行简要的梳理：

第一阶段：理论突破与试点起步阶段（1978至1991年）
1978年，理论研究界开始提出了住房商品化、土地产权等观点，为中国房地产发展打下理论基础。
1982年国务院在四个城市进行售房试点。
1984年广东、重庆开始征收土地使用费。
1987年11月26日，深圳市政府首次公开招标出让住房用地。
1988年2月25日，国务院印发国务院住房制度改革领导小组《关于在全国城镇分期分批推行住房制度改革的实施方案》。
1990年上海市房改方案出台，住房公积金制度开始建立。
1991年开始，国务院先后批复了24个省市的房改总体方案。

第二阶段：非理性炒作与调整推进阶段（1992至1998年）
1年房改全面启动，住房公积金制度全面推行。1993年“安居工程”开始启动。1992年后，房地产业急剧快速增长，月投资最高增幅曾高达146.9%。房地产市场在局部地区一度呈现混乱局面，在个别地区出现较为明显的房地产泡沫。1993年底宏观经济调控后，房地产业投资增长率普遍大幅回落。房地产市场在经历一段时间的低迷之后开始复苏。
1994年9月，万科举行了成立十周年系列庆典活动。
1994年阳光100参与决策北京万通新世界广场开发，创造了北京房地产最早的经典故事。
1997年11月6日，保利地产参加广州市用地制度改革首次用地招标拍卖活动，以8798万元独家投得北京南路地块。

第三阶段：相对稳定协调发展阶段（1998至2002年）
1998年，中国房地产出现了一个新事物，就是所谓的“房改”，即将单位直接分房改为货币化分房。此项政策一出，银行按揭顺势推出。从此中国房地产渐次进入市场化的活跃期，真正的房地产市场诞生。
1998年下半年，万科推出“万客会”，为公司与客户之间的有效沟通起到重要的作用，被媒介誉为“引发地产经营革新的举措”。
1999年2月中国人民银行下发《关于开展个人消费信贷的指导意见》。提出“积极开展个人消费信贷，对促进消费，扩大内需，推动生产，支持国民经济持续稳定发展以及调整信贷结构，提高信贷资产质量，具有十分重要的意义。”此份文件发布后，中国新一轮房地产的牛市开始正式启动。
2002年8月8日，中海地产股份有限公司在深圳注册成立，8月28日，中海地产正式通过批准进入在内地A股上市的辅导期。
2003年4月1日，中国人民银行下发《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》(121号文)。此份文件是中国新一轮房地产牛市启动之后，中央政府第一次采取的“抑制房地产过热”的措施，表明中央政府对房地产的态度由支持转为“警惕”。
2003年7月30日，中海地产正式签约上海建国东路项目。该项目总开发面积约60万平方米，总投资额约60亿元。

第四阶段：价格持续上扬，多项调控措施出台的新阶段(2003年以来)
从“国八条”到“国六条”，从“调控”到“再调控”，央行严控房贷的121文余热未尽，中国房地产又面临新的政策考验。2003年以来，中国房地产宏观调控政策不断，不能简单地理解为开发商的优胜劣汰，或仅仅是一种土地资源的再分配，而应该是房地产行业市场发展阶段性的调整信号，行业规范性、结构性调整将藉此深入展开，中国的房地产市场将由此步入新的发展阶段。
2003年以来，房屋价格持续上扬，大部分城市房屋销售价格上涨明显。随之而来出台了多项针对房地产行业的调控政策。2004年3月30日，国土资源部、监察部联合下发了《关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知》（简称“71号令”），规定8月31日后，不得再以历史遗留问题为由采用协议方式出让经营性土地使用权。而是国有土地使用权以公开的标拍卖挂牌出让方式进行。
2004年9月2日，银监会发布《商业银行房地产贷款风险管理指引》，对控制商业银行房贷风险作了相应规定。
2004年10月，建设部政策研究中心课题组发布了一份全面否定国内“地产泡沫说”的专题报告。报告对目前中国房地产市场所作的分析和判断，得出的结论是：“泡沫之说并不成立，中国房地产金融危机尚无迹象。”此份文件将各部门对房地产问题的分歧公开化。
2004年11月6日一笔价值9亿多元的土地